Ontbinding huurovereenkomst kan bij structurele wanbetaling

Eerder lieten wij u al weten dat in beginsel een huurachterstand van 3 maanden kan leiden tot het toewijzen door de kantonrechter van een vordering van de verhuurder strekkende tot ontruiming van het gehuurde en ontbinding van de huurovereenkomst.

Onlangs oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, anders dan de kantonrechter in eerste aanleg, in een huurkwestie dat, alhoewel er van een huurachterstand geen sprake meer was, het stelselmatig te laat en/of onvolledig betalen van de verschuldigde huur ook een tekortkoming oplevert die de ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Ontruiming en ontbinding zonder huurachterstand?

In dit geval huurde de huurder de woning al sinds 2001. De verhuurder in kwestie heeft deze huurder al tweemaal eerder gedaagd voor de kantonrechter, waarbij wegens huurachterstand de huurovereenkomst werd ontbonden en de huurder werd veroordeeld tot ontruiming en betaling van de huurachterstand. Tot ontruiming kwam het echter steeds niet, omdat de huurder na vonnis maar vóór de voorgenomen ontruiming alsnog betaalde. In de afgelopen jaren heeft de verhuurder deze huurder meer dan 30 maal gesommeerd om over te gaan tot betaling van de huur.

Begin van dit jaar heeft de verhuurder er genoeg van, als blijkt dat de huurder opnieuw een huurachterstand van 2 maanden heeft opgelopen. De kantonrechter wijst betaling van de achterstallige huur toe, maar ontruiming van het gehuurde en ontbinding van de huurovereenkomst af, omdat de hoogte van de huurachterstand een maatregel met een ingrijpend karakter als ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Dit is in principe in lijn met de 3 maanden-regel, zoals deze door kantonrechters wordt gehanteerd in beginsel.

Hoger beroep

De verhuurder kan zich niet verenigen met dit oordeel en gaat in hoger beroep. Op dat moment heeft de huurder de achterstallige huur inmiddels volledig voldaan. Het gerechtshof acht, anders dan de kantonrechter die alleen (kenbare) aandacht heeft besteed aan de huurachterstand van januari en februari 2019, de vorderingen tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar, daar sprake is van het structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Naar het oordeel van het gerechtshof weegt het woonbelang van de huurder onder deze omstandigheden niet op tegen het gewicht van de tekortkoming van de huurder.

Het arrest van het gerechtshof geeft een recentere lijn weer, waaruit volgt dat het structureel te laat betalen van de huur, alhoewel geen sprake meer is van een huurachterstand, ook grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens het structureel te laat betalen van de huur daadwerkelijk zal worden toegewezen zal telkens afhangen van de concrete omstandigheden van het geval.

Meer weten?

Heeft u vragen met betrekking tot de huur/verhuur van woon- of bedrijfsruimte? Dan bent u bij ons aan het goede adres. Eén van de advocaten van Fruytier Lawyers in Business staat u graag te woord.