Niet altijd ontruiming bij 3 maanden huurachterstand

Het is vaste rechtspraak dat zodra een huurder drie maanden huurachterstand (of meer) heeft opgelopen ontruiming van de huurwoning kan worden toegewezen. Dat kan een verhuurder bijvoorbeeld vorderen in een kortgedingprocedure. Voordat de huurder het goed en wel beseft, kan het zomaar zo zijn dat deze de huurwoning op zeer korte termijn moet verlaten. Onlangs heeft de Rechtbank Noord-Nederland echter een interessante uitspraak gedaan, waarbij – ondanks een huurachterstand van meer dan 3 maanden – ontruiming van het gehuurde niet werd toegewezen.

Persoonlijke omstandigheden huurder

In deze zaak nam de rechter mee dat de financiële situatie van de huurder – die in een gemeentelijk schuldtraject verkeert – inmiddels was gestabiliseerd. Daarnaast overwoog de rechter dat de ontbinding en de ontruiming een “ontwrichtend” effect zouden hebben op deze stabiliteit, omdat financieel gezien de ontruiming tot extra kosten zou leiden en het schuldhulptraject zou worden opgeschort. Daarnaast was er voor de rechter nog een persoonlijke component, namelijk dat de ontruiming geestelijk een groot effect zou hebben voor de huurder en haar kinderen. Om die reden wees de rechtbank de vordering af, maar werd wel voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen, zodat de huurder binnen twee jaar de huurachterstand dient in te lopen.

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning

Het wetboek schrijft voor dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Zoals aangegeven geldt wat huurovereenkomsten betreft, dat een huurachterstand van drie maanden in beginsel ontruiming van het gehuurde en ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De rechter dient bij een vordering strekkende tot ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde dus na te gaan, of de tekortkoming van de huurder (betalingsachterstand) de ontbinding met haar gevolgen – te weten ontruiming van het gehuurde – rechtvaardigt. Het hangt dus af van de omstandigheden van het specifieke geval. Een verhuurder dient dus rekening te houden met de belangen van de huurder en diens persoonlijke omstandigheden.

Voor al uw vragen over huurovereenkomsten kunt u geheel vrijblijvend en vertrouwelijk contact opnemen met onze huurrechtspecialist Koen Wanders. Hij staat u graag bij met raad en daad.