De knelpunten in de nieuwe huurrechtelijke wetsvoorstellen van 2021

Dit jaar ondergaat ons huurrecht een ware metamorfose, er zijn een aantal nieuwe wetten in werking getreden en hier komen er naar verwachting nog een aantal bij. Deze nieuwe wetten gaan uiteraard gepaard met knelpunten en nieuwe vraagstukken. Daarom behandelen wij in dit artikel drie knelpunten: (i) de maximering van de huurverhoging, (ii) de verruiming van tijdelijke verhuurmogelijkheden én (iii) de nieuwe wetgeving voor huurders met een laag inkomen.

Maximering van de huurverhoging (in de vrije sectorwoningen)

Wanneer de huurprijs € 752,- of meer per maand bedraagt, is er sprake van huur in de vrije sectorwoningen. Ook wel geliberaliseerde huur genoemd. Voor deze sector bestond geen maximale huurverhoging, daar de marktwerking van vraag en aanbod de huurprijs bepaalde, echter is er nu toch een wetsvoorstel ingediend: de ‘’Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’’. De kern van dit wetsvoorstel is als volgt: de maximaal toegestane verhoging in deze sector mag maximaal de inflatie plus één procent zijn. Dat zou momenteel betekenen dat de maximale huurverhoging in de vrije sectorwoningen 2,4 procent zou bedragen. Dit wetsvoorstel moet de hoge huurprijzen in de vrije sector bestrijden en daarmee deze sector toegankelijker maken voor starters en de middenklasse. Helemaal vanwege de financiële impact van het coronavirus.

Echter, zijn er twijfels of de maximering van de huurprijs zijn beoogde doel behaalt, of daar juist aan voorbijstreeft. Zo is bijvoorbeeld het puntensysteem voor het berekenen van de maximale huurprijs niet van toepassing op de woning in de vrije sector. Hierdoor is een mogelijk resultaat dat verhuurders, in de wetenschap dat mensen bereid zijn extra te betalen vanwege de schaarste op de woningmarkt, een hogere aanvangshuur kunnen en zullen vragen. Hiernaast kunnen verhuurders tijdelijke huurcontracten afsluiten en de woning iedere keer voor een hogere huurprijs verhuren waardoor de huurprijs behoorlijk snel gaat oplopen.

Verruiming van de tijdelijke verhuurmogelijkheden

Het ‘’Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’’ zal de Wet doorstroming huurmarkt 2015 gaan vervangen/opvolgen nu de wet uit 2015 niet het gewenste effect blijkt te hebben. Het verkorten van de maximale huur heeft immers geen extra woningen opgeleverd (toentertijd was het idee dat door het inkorten van de maximale huurperiode, er frequenter woningen beschikbaar zouden zijn). Daarnaast blijkt dat – onder de wetgeving uit 2015 – de onzekerheid onder de tijdelijke huurders alleen maar is toegenomen, maar ook dat deze huurders sneller te maken kregen met huisjesmelkers en absurde huurverhogingen.

Voor de zelfstandige woningen, standplaatsen en ligplaatsen geldt op het moment de mogelijkheid tot een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar. Voor de kamers en onzelfstandige woningen geldt de mogelijkheid tot een tijdelijk huurcontract van vijf jaar of minder. Met het nieuwe wetsvoorstel ontstaat er de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract eenmalig tussentijds te verlengen, zonder dat de huurder daarmee een beroep op huurbescherming toekomt.
Hier kunnen we uit opmaken dat de overheid het eens is met de stelling dat woonzekerheid dé norm is, en moet blijven voor huurders. Het ‘’Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’’ zal naar alle waarschijnlijkheid op 1 april 2021 in werking treden.

Nieuwe wetgeving voor huurders met een laag inkomen

De ‘’Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen’’ is voor een deel in werking getreden op 1 januari 2021. De gedeeltelijke inwerkingtreding heeft te maken met het feit dat de woningcorporaties afhankelijk zijn van de Belastingdienst. De woningcorporaties hebben namelijk eerst de inkomensgegevens van de huurders nodig van de Belastingdienst, voordat zij de huurders een voorstel kunnen doen. En zelfs dan komt er nog één maand extra bovenop doordat de huurverlaging pas een kalendermaand later aanvangt.

• Voorbeeld: als een woningcorporatie eind februari/begin maart de informatie (omtrent het inkomen van de huurder) ontvangt van de Belastingdienst, kan er in maart een voorstel aan de huurder worden gedaan. Hier gaat vervolgens nog een hele kalendermaand overheen en dus zal de huurverlaging per 1 mei gelden.

De huurder is niet per definitie afhankelijk van het ontvangen van een huurvoorstel van de woningcorporatie om een huurverlaging te krijgen. Wanneer een huurder vermoedt recht te hebben op een huurverlaging – doordat bijvoorbeeld zijn huur niet is gestegen, maar zijn inkomen wel is gedaald – dan kan de huurder zelf een voorstel tot huurverlaging doen aan de woningcorporatie.
Hier zijn echter wel een aantal voorwaarden aan verbonden. Zo moet de inkomensdaling zijn opgetreden na 2019, maar ook moet de inkomensdaling minimaal zes maanden voorafgaand aan het verzoek tot huurverlaging zijn ontstaan. Tot slot is pro activiteit van de huurder een absolute vereiste doordat het informatierecht een belangrijke rol speelt in dit proces en een huurverlaging niet zomaar komt aanwaaien.

Wanneer de woningcorporatie een dergelijk verzoek ontvangt van de huurder, heeft de woningcorporatie drie weken om op het verzoek te reageren. Als de huurverlaging wordt toegekend, zal deze in werking treden op het begin van de tweede maand na indiening van het verzoek.

• Voorbeeld: wanneer de huurder begin januari zijn verzoek indient (onderbouwd met bewijsstukken, bijvoorbeeld loonstroken) en de verlaging wordt toegewezen, dan zal de verlaging starten op 1 maart. Als het verzoek in de tweede week of later in januari wordt ingediend, dan zal de verlaging starten vanaf 1 april.

Advies

Heeft u vragen over de ontwikkelingen en mogelijkheden binnen het huurrecht? Dan bent u bij ons aan het goede adres! Eén van de advocaten van Fruytier Lawyers in Business staat u graag te woord.