Wetswijziging beperking huurbescherming bij zorgovereenkomsten

Een verhuurder kan een huurder er niet zomaar uitzetten. Er is namelijk veel nodig om voorbij te kunnen gaan aan huurbescherming. Dit kan voor de verhuurder leiden tot onwenselijke situaties, bijvoorbeeld bij het eindigen van zorgovereenkomsten. Bij een zorgovereenkomst is er sprake van een gecombineerde overeenkomst van zorg en huur. Een voorbeeld daarvan is het ‘beschermd wonen’. Dat is bedoeld voor mensen vanaf 18 jaar met (langdurige) psychiatrische problematiek en valt onder de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo).

Zorgovereenkomsten

Een zorgovereenkomst wordt gebruikt bij zorgbehoevende personen en voorziet in de afspraken over passende zorg en verblijf in een huis of zorginstelling en de vergoedingen daarvoor. Het gaat bijvoorbeeld om patiënten met psychiatrische of psychosociale problemen, die niet zelfstandig kunnen wonen. Op het moment dat de zorg niet meer nodig is of niet langer gewenst is, maar ook als er geen passende zorg meer kan worden geboden, worden zorgaanbieders regelmatig geconfronteerd met een beroep op huurbescherming omdat de bewoner ‘niet weg wil’.

Geen zorg meer maar wel huurbescherming

Het probleem bij een zorgovereenkomst is vaak dat bewoners die geen zorg meer krijgen, niet zomaar uit huis kunnen worden geplaatst, als zij zich beroepen op huurbescherming. Op basis van de huidige huurwetgeving kunnen mensen die beschermd wonen namelijk aanspraak maken op huurbescherming, ook als het contract voor zorg en ondersteuning is beëindigd. Op die manier worden deze (zorg)woningen bezet gehouden door mensen die geen zorg meer nodig hebben of die elders andere zorg behoeven.

Juridische constructies zijn geen garantie

Om de huur te kunnen beëindigen wanneer de huurder geen begeleiding meer afneemt, is nodig om in het huur- en het zorgcontract juridische constructies te hanteren, die duidelijk maken dat het zorgelement overheerst. Wanneer dit het geval is, kan de huur namelijk worden beëindigd bij het eindigen van de zorg. Of dit daadwerkelijk zo is, vereist echter een beoordeling van de contracten door de rechter en dat kan wisselend uitpakken. Eén en ander is sterk afhankelijk van elke afzonderlijke situatie en er is dus geen garantie dat de huur op deze wijze beëindigd kan worden.

Overheersend element

In de rechtspraak zijn er meerdere uitspraken over de vraag of huurbescherming van kracht is na het eindigen van de zorgovereenkomst. Er wordt dan gekeken of het zorgelement in de zorgovereenkomst overheerst. In dat geval kan de huur namelijk wel worden beëindigd op het moment dat de zorg eindigt. Er valt echter gaan harde lijn te trekken wanneer er inderdaad sprake is van een overheersend zorgelement waardoor de onzekerheid blijft bestaan.

Wetswijziging

Als reactie op dit probleem heeft minister Plasterk, op initiatief van aan aantal Tweede Kamerleden, in een brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer laten weten te gaan onderzoeken of er een mogelijkheid is om de wet te wijzigen. Meer in het bijzonder wordt gekeken naar de mogelijkheid om artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek (BW) te verruimen wat betreft het ‘dringend eigen gebruik’ dat een geldige reden is voor beëindiging. Door deze grond voor huurbeëindiging uit te breiden voor huurders met psychiatrische of psychosociale problemen die geen zorg meer krijgen, wordt de huurbescherming ingeperkt.

Verruiming beperkt qua reikwijdte

De voorgestelde wetswijziging is alleen van toepassing zijn op huurders die geen psychische zorg meer nodig hebben of geen zorg meer willen. In de praktijk hebben zorginstellingen echter ook te maken met patiënten die (naast psychische zorg) lichamelijke zorg hebben. Ook die zorg kan op enig moment niet meer toereikend of niet meer gewenst zijn. De uitbreiding van ‘dringend eigen gebruik’ wordt echter niet voorgesteld voor lichamelijke zorg. Voor deze zorg blijft alles bij hetzelfde en dus even zo onzeker.

In ieder geval is de politiek ervan doordrongen dat er een oplossing moet komen voor problemen rond de huurbescherming bij zorginstellingen. Voorlopig blijft het nodig om in de overeenkomsten juridische constructies te gebruiken om duidelijk te maken dat het zorgelement overheerst en dat de huur daaraan ondergeschikt is. Ook zal de beoordeling daarvan nog steeds aan de rechter zijn.

Ondersteuning Fruytier Lawyers in Business

Het team van Fruytier Lawyers in Business kan u helpen bij het toepassen van de geldende wet- en regelgeving op het gebied van zorg en huur. Naast het opstellen van passende zorgovereenkomsten kunnen wij u bijstaan bij het bepalen van uw rechtspositie als zorginstelling en (ver)huurder. Ook kunnen wij uw belangen vertegenwoordigen als het nodig is dat er wordt geprocedeerd.

Meer weten over dit onderwerp?

Neem contact op met een van onze specialisten of bel meteen op +31(0) 205 210 130.