Waarde van verhuurde woningen voor de inkomstenbelasting

Vanaf belastingjaar 2010 moet al het onroerend goed dat onder box 3 valt, gewaardeerd worden op de WOZ-waarde. Om rekening te houden met het feit dat verhuur de waarde van een woning drukt, is er voor verhuurd onroerend goed per 2010 een waarderingstabel opgenomen in de wet inkomstenbelasting. Uitgangspunt van deze tabel blijft de WOZ-waarde, maar deze waarde is te verminderen met de zogenaamde leegwaarderatio. Deze forfaitaire correctie mag u toepassen als u een woning geheel of gedeeltelijk verhuurt én als op deze verhuur de huurbeschermingsregels van toepassing zijn. Voor de meeste verhuurde objecten zijn deze regels van toepassing, met uitzondering van bijvoorbeeld recreatiewoningen.

Waarde van uw pand(en) berekenen
Welke waarde u voor uw verhuurde panden moet opgeven, wordt bepaald door de leegwaarderatio. Deze leegwaarderatio is te vinden in de waarderingstabel in het uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting en is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijks verschuldigde kale huur en de vastgestelde WOZ-waarde van het pand. De jaarlijkse huur is hierbij twaalf maal de maandelijkse kale huur, zoals die gold aan het begin van de verhuurperiode in dat kalenderjaar. Dit bedrag deelt u door de WOZ-waarde van het verhuurde pand en vermenigvuldigt u met 100. Hieruit volgt een percentage. In de waarderingstabel vindt u bij dat percentage de vastgestelde leegwaarderatio. Is de jaarlijks verschuldigde kale huur als percentage bijvoorbeeld 2% van de WOZ-waarde, dan hoort daar een leegwaarderatio bij van 58% (tabel jaar 2012). De leegwaarderatio vermenigvuldigd met de WOZ waarde geeft de waarde van het betreffende verhuurde pand voor box 3.

Kale huur
Bij toepassing van de leegwaarderatio wordt de jaarlijkse huur zoals gezegd op twaalf maal de maandelijkse huur gesteld. Hierbij is het wel van belang te weten dat het om de kale huur gaat, dus exclusief servicekosten, stookkosten, energiekosten, enzovoort. Het maakt hierbij niet uit of u de woning slechts een gedeelte van het jaar verhuurde. Heeft het pand echter het hele kalenderjaar leeg gestaan dan is in principe de WOZ-waarde – zonder vermindering – leidend.

Tip 1
Van belang zijn de kale huuropbrengsten zoals deze golden aan het beginvan de verhuurperiode in het betreffende jaar. Met een eventuele huurverhoging gedurende dat jaar hoeft u geen rekening te houden.

Tip 2
Als u vastgoed verhuurt aan gelieerde partijen – zoals familie en/of kennissen – tegen een onzakelijke vergoeding, dan zal de leegwaarderatio gesteld worden op een vast percentage.

Uitzonderingen
Op bovenstaande waarderingsregel bij verhuurd onroerend goed (WOZ-waarde x leegwaarderatio op basis van de jaarlijkse huur) bestaan een aantal gunstige uitzonderingen. Deze uitzonderingen hebben onder meer betrekking op:
•    Commercieel vastgoed;
•    Ongesplitste woningen;
•    Jaarlijkse erfpachtcanon.

Is een of meerdere van bovenstaande situaties bij u van toepassing? Neemt u dan contact met ons op, wij informeren u hier graag over.

Klachten over inkomstenbelasting
Een veel gehoorde klacht in de particuliere vastgoedsector is dat de inkomstenbelasting over panden in box 3 aanzienlijk hoger is vanaf belastingjaar 2010. De staatssecretaris is desondanks niet van plan om een tegenbewijsregeling in te voeren, onder andere door de waardefluctuatie in het verleden. Wel is de leegwaarderatio-tabel vanaf belastingjaar 2012 aangepast waardoor er, in vergelijking met de twee eerdere belastingjaren, een hogere correctie op de WOZ-waarde kan volgen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of wilt u meer informatie ontvangen? Neem dan contact met een van onze advocaten. Fruytier Lawyers in Business staat u graag te woord.