Voorkom een boete als verhuurder

Het vorige kabinet heeft in hoog tempo de huurmarkt ingrijpend veranderd. Zeer recentelijk nog, per 1 juli 2024 zijn twee belangrijke nieuwe wetten van kracht geworden. Het gaat om de Wet vaste huurcontracten, waardoor vaste huurcontracten weer de norm worden en de Wet betaalbare huur, waardoor de huurprijs in de middenhuur niet langer vrij te bepalen is.

Door deze twee nieuwe wetten, die veel in het nieuws zijn geweest, dreigen bij verhuurders en beheerders de plichten uit de per 1 juli 2023 van kracht geworden Wet goed verhuurderschap (hierna: “Wgv”) uit het zicht te verdwijnen. Dit terwijl de overgangsperiode voor bestaande huur nu verlopen is en het niet naleven van de plichten verstrekkende nadelige gevolgen kan hebben. Mijn collega en huurrecht specialist Koen Wanders schreef eerder al artikelen over deze wetten, klik op de hyperlinks om meer informatie te lezen over deze wetten.

We zien in ons netwerk nog te vaak dat verhuurders nog niet klaar zijn en niet aan de plichten uit de wet voldoen. Dit terwijl we al veel aanvragen van huurders krijgen die zich wel goed bewust zijn waarop ze op grond van de wet recht hebben.

In dit artikel licht ik daarom ter waarschuwing aan de hand van voorbeelden toe dat er werk aan de winkel is als u verhuurt, ook als u een particulier bent met een reeds bestaande huurder.

Professionalisering

Het doel van de wetgever met het invoeren van de Wgv was het professionaliseren van de verhuurders en beheerders. Volgens cijfers van het CBS worden in Nederland zo’n 1,2 miljoen woningen in de private sector verhuurd. De verhuurders van deze woningen verschillen sterk in professionalisme, maar het overgrote merendeel van de verhuurders (ruim 300.000 particulieren) verhuurt slechts 1 woning.

De wetgever bemerkte dat er op de woningverhuurmarkt soms schrijnende gevallen voorkomen, waarbij verhuurders hun machtspositie misbruiken door te discrimineren, hun huurders te intimideren en huurders zich niet bewust zijn van hun rechten. De Wgv is bedoeld om die problemen te addresseren.

Verhuurders onder druk

Punt is echter wel dat het voor lang niet alle verhuurders even makkelijk is om alle regeltjes precies na te leven. Goed in de smiezen hebben wat nu niet mag, of wel, of wat juist moet is een vak apart. Vrijwel altijd hebben particuliere verhuurders een drukke baan naast hun rol als verhuurder, om van het gezin nog maar niet te spreken. Dat men wordt verwacht als een professional te gaan verhuren is best een behoorlijke last.

Het is dan ook geen wonder dat het aanbod van huurwoningen in de private sector de laatste tijd een scherpe daling heeft ingezet. Als u al een huurder heeft is het lang niet altijd mogelijk om daarvan af te komen.  Ook is het nu dikwijls niet mogelijk om zonder ernstige kleerscheuren van een woning die verhuurd is af te komen. Juist door de Wet betaalbare huur is het ook minder lucratief geworden om een middenhuur woning te verhuren. Er is daardoor minder interesse van investeerders voor woningen voor de verhuur.

Voorkom een melding, wees proactief

Veel verhuurders zullen er aan moeten geloven. Ze zullen zich moeten inlezen, én adequaat en snel moeten handelen. Heel veel verhuurders werken met oude modelcontracten, die voldoen niet meer. Oude modellen houden bijvoorbeeld meestal geen rekening met:

1. het feit dat er een maximum geldt voor de borg van twee keer de kale huur en de borg (voor zover niet ingehouden) moet worden terugbetaald binnen een periode van 14 dagen; en
2. de regels omtrent het hanteren van servicekosten, waaronder de prijs gerekend voor het gemeubileerd leveren van de gehuurde woning.

Per 1 januari 2024 is er op grond van de Wgv in alle gemeenten een meldpunt voor huurders opgezet. Daar kunnen huurders klachten indienen tegen u, als u de plichten uit de Wgv niet nakomt. Het is belangrijk om melding te voorkomen, want voor u het weet prijkt uw naam op de kaft van het dossier op het bureau van een gemeentelijk handhaver!

Schriftelijke huurovereenkomst en informatieverstrekking

Eén van de pijlers van de Wgv is dat de verhuurder verplicht is de huurder te informeren over zijn rechten. Op grond van de Wgv moeten daarom alle huurovereenkomsten op schrift zijn gesteld. Voor de meeste verhuurders is dat al het geval.

Wat veel verhuurders nog niet hebben gedaan is het verstrekken van de verplichte informatie over hun rechten. Nu de overgangsperiode voor bestaande huur voorbij is hadden eigenlijk alle verhuurders dat wel al moeten doen. Heeft u uw huurder nog niet een informatieblad verstrekt dan riskeert u dat u wordt gemeld door uw huurder bij het gemeentelijk meldpunt.

Verhuurvergunning

Ook werd met de Wgv de mogelijkheid voor gemeenten geïntroduceerd om een vergunningsplicht in te voeren voor het verhuren van woningen. In Amsterdam is er geen Wgv verhuurvergunning nodig, alhoewel er wel al een vergunningsplicht gold voor het verhuren van kamers, als één woning door 3 of meer personen die niet een huishouden vormen wordt bewoond.

Er is nu wel al een verhuurvergunningsplicht ingevoerd in andere gemeenten. Bijvoorbeeld is Wgv verhuurvergunning vereist in grote delen van Leiden. In Den Haag en Rotterdam is de verhuurvergunning verplicht in de delen van de stad waar eerder problemen met verhuur zijn geconstateerd, bijvoorbeeld in het Laakkwartier Oost en West en in Carnisse in Rotterdam.

In gebieden waar de verhuurvergunningsplicht is ingevoerd hebben/hadden verhuurders van bestaande huurovereenkomsten 6 maanden om een vergunning aan te vragen. Voor sommige steden is die termijn nu al verstreken, voor anderen nadert het einde van de termijn snel. Als u verhuurt zonder vergunning in een gebied waar u wel een verhuurvergunning nodig heeft bent u in overtreding van de wet en riskeert u wederom een melding.

Update nodig? Bel meteen!

De voorbeelden in dit artikel zijn niet al het nieuws wat er bij is gekomen met de Wgv. Als u zich na het lezen van dit artikel zorgen maakt over of u wel goed de nieuwe regels naleeft, wacht dan niet totdat uw huurders een melding doen en de handhavers bij u komen aankloppen. Misschien heeft u al van uw huurders gehoord.

Contact een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij geven u de tools waarmee u uw rol als verhuurder conform de wet kan blijven vervullen. Met de steun van onze tools en de mogelijkheid om ons vragen te stellen bent u binnen een dag weer helemaal bij.