Verkrijging van erfdienstbaarheden door bezitters te kwader trouw

Voor veel grondbezitters is het een sluipend gevaar. Buren of anderen die uw grond gebruiken en/of inpikken. Wie een stuk grond bezit moet vanaf 1 januari 2012 extra oplettend zijn. Vanaf die datum kunnen ook mensen die al lange tijd zonder uw nadrukkelijke (schriftelijke) toestemming van uw grond gebruik maken, door verjaring ook daadwerkelijk het recht krijgen om van uw grond gebruik te maken (ook wel het recht van erfdienstbaarheid genoemd).

Een recht van erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of door verjaring. Onder het oud Burgerlijk Wetboek konden alleen “voortdurende” en “zichtbare” erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Te denken valt aan een rij bomen binnen de erfgrens die duidt op een erfdienstbaarheid tot het hebben van bomen binnen de wettelijke afstand van de grenslijn tussen de erven. Sinds de invoering van het huidige Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 kan een erfdienstbaarheid ook door verjaring ontstaan indien het bestaan ervan niet “voortdurend” of niet “zichtbaar” is geweest. Een voorbeeld van een niet-voortdurende erfdienstbaarheid is de erfdienstbaarheid van weg of overpad.

Twee verjaringstermijnen

Met betrekking tot het verkrijgen van een erfdienstbaarheid gelden twee verjaringstermijnen. De eerste verjaringstermijn van 10 jaar geldt wanneer er sprake is van ‘bezit te goeder trouw’. De tweede verjaringstermijn van 20 jaar geldt wanneer het gaat om ‘bezit te kwader trouw’.

Bezit te goeder trouw

Van bezit te goeder trouw is in beginsel alleen sprake als het recht van erfdienstbaarheid in de openbare registers is ingeschreven. De verjaringstermijn voor deze situatie is 10 jaar. Deze regeling is ervoor bedoeld om eventuele gebreken in de vestiging van erfdienstbaarheden te kunnen herstellen.

Bezit te kwader trouw

De vestiging van een erfdienstbaarheid bij bezit te kwader trouw, ontstaat na een onafgebroken ‘bezit’ van 20 jaar. De periode van 20 jaar wordt gerekend vanaf de ingang van het nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992. Dit betekent dat vanaf 1 januari 2012, erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door bezit te kwader trouw. Met ingang van deze datum zullen dan ook niet-voortdurende of niet-zichtbare erfdienstbaarheden, zoals erfdienstbaarheden van weg of overpad, door middel van verjaring kunnen ontstaan.

Wat kunt u hier als grondbezitter tegen doen

Oplettendheid voor grondeigenaren is dan ook geboden. Als een erfdienstbaarheid eenmaal is gevestigd, kan de grondeigenaar namelijk ellenlange verplichtingen voor zijn kiezen krijgen. Om te voorkomen dat een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaat is het van belang dat u op tijd tot ‘stuiting’ overgaat. Stuiten betekent dat de verjaringstermijn wordt doorbroken.

Manieren om te stuiten

Er zijn verschillende manieren om te stuiten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een aanmaningsbrief welke binnen 6 maanden wordt gevolgd door een stuitingshandeling (het aanhangig maken van een gerechtelijke procedure). Een andere mogelijkheid kan zijn om met de gebruiker overeen te komen dat hij/zij het persoonlijk recht tot gebruik heeft, zodat bij de gebruiker “houderschap” ontstaat. De gebruiker “bezit” de grond dan niet, maar is slechts “houder”, en dat is voor de wet een belangrijk onderscheid.

Meer weten over dit onderwerp?

Mocht u ook met een bovengenoemde kwestie te maken hebben en wilt u actie ondernemen, dan staat ons kantoor u graag bij. Neem contact op met een van onze specialisten of bel meteen op +31(0) 205 210 130.