Uitspraak Hoge Raad: een tegen betaling overeengekomen verlenging van een ontruimingsperiode, is geen huurovereenkomst

Op 31 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:167) heeft de Hoge Raad een voor woningcorporaties zeer interessante uitspraak gedaan. Het ging in die uitspraak over de vraag of een vaststellingsovereenkomst strekkende tot het verlengen van de ontruimingsperiode tegen een betaling, gesloten tussen de verhuurder en de kinderen van een overleden huurder, als huurovereenkomst moet worden aangemerkt.

Beoordeling van tijdelijke bewoning na overlijden van huurder: geen recht op huurbescherming

De kinderen van een overleden huurster hebben bij woningcorporatie Portaal geen aanspraak kunnen maken op voortzetting van de huurovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. In overleg met Portaal werd afgesproken dat zij gedurende een beperkte periode in de woning mochten blijven wonen tegen een vergoeding, terwijl zij op zoek gingen naar alternatieve huisvesting.

Naderhand betoogden de kinderen van de overleden moeder dat deze afspraak in feite een huurovereenkomst betrof, waardoor zij recht zouden hebben op wettelijke huurbescherming. De kantonrechter gaf hen hierin aanvankelijk gelijk, maar het gerechtshof oordeelde anders en veroordeelde hen tot ontruiming van de woning.

De Hoge Raad sloot zich aan bij de uitspraak van het hof. Hoewel een overeenkomst bepaalde kenmerken kan bevatten die overeenkomen met de juridische definitie van huur, betekent dit niet per definitie dat de afspraak als een huurovereenkomst moet worden beschouwd. De kwalificatie van een overeenkomst hangt af van de specifieke omstandigheden en de intenties van de betrokken partijen. In deze zaak oordeelde de Hoge Raad dat het niet wenselijk is dat een verhuurder, wanneer hij tijdelijk uitstel van ontruiming verleent tegen een vergoeding, automatisch wordt geconfronteerd met de wettelijke huurbescherming.

De Hoge Raad onderstreepte dat de bescherming van bewoners in vergelijkbare situaties voldoende wordt gewaarborgd via de mogelijkheid om een beroep te doen op artikel 7:268 lid 2 BW, waarin de rechten van achterblijvende bewoners na overlijden van de huurder nader zijn geregeld.

De uitspraak benadrukt het belang van de uitleg van overeenkomsten in het huurrecht en is een belangrijk arrest voor de praktijk: het biedt woningcorporaties mogelijkheden om afspraken te maken met bewoners die geen recht hebben om in de woning te blijven, zonder direct te worden geconfronteerd met de gevolgen van huurbescherming.

Advies

Heeft u vragen over bovengenoemde ontwikkelingen of heeft u andere juridische vragen over huurrecht? Onze gespecialiseerde advocaten staan u graag te woord. Neem contact met ons op via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in.