Tweede hypotheek geeft niet altijd zekerheid

In een geschil tussen twee bedrijven over een lening, had het bedrijf dat het geld had uitgeleend een tweede recht van hypotheek gekregen op het bedrijfspand. Dit als zekerheid voor het terugbetalen van de lening. Maar nu dat pand door de crisis veel minder waard was, was die hypotheek ook niks meer waard. De kortgedingrechter oordeelde dat de hypotheekhouder haar hypotheekinschrijving moest doorhalen, omdat er voor de tweede hypotheekverstrekker niks over zou blijven na verkoop van het pand.

De waarde van het bedrijfspand wordt in 2007 nog getaxeerd op ongeveer € 1,8 miljoen. Eind 2011 wordt het pand in de verkoop gezet voor een prijs van een kleine € 1,6 miljoen. Als gevolg van de crisis meldt zich pas in de zomer van 2014 de eerste serieus geïnteresseerde partij. Het bedrijf verkeert op dat moment al in zwaar weer en onder druk van de huisbankier is de vraagprijs van het bedrijfspand inmiddels aanzienlijk verlaagd.

Uiteindelijk wordt het pand verkocht voor € 800.000,-. De huisbankier gaat akkoord met het gedane bod en de koopovereenkomst wordt getekend, hoewel dat niet genoeg is om de vordering van € 1,7 miljoen te voldoen. De tweede hypotheekhouder met een vordering van € 150.000,- ziet de bui al hangen en wil niet meewerken aan de verkoop tegen een dergelijk laag bedrag. Met haar hypotheekinschrijving blokkeert zij de levering van het bedrijfspand en bestaat het risico dat de koper wegloopt en de contractuele boete opeist.

Het bedrijf start daarom een kort geding procedure waarin zij vordert dat de hypotheekinschrijving voor de tweede hypotheek wordt geschrapt. Vasthouden aan het hypotheekrecht zou misbruik van recht zijn, nu de waarde van het bedrijfspand zodanig gedaald is dat er geen opbrengst overblijft om haar vordering betaald te krijgen. De houder van de tweede hypotheek denkt echter dat het pand meer waard is en het pand nooit voor € 800.000,- verkocht mocht worden. Er is volgens haar ook geen noodzaak tot verkoop.

De rechter in kort geding wijst, ondanks de onomkeerbaarheid van zijn beslissing, de vordering van het bedrijf dat haar pand wil verkopen toe. De houder van de tweede hypotheek moet dan ook meewerken aan het doorhalen van haar hypotheek. Zij verliest dus haar enige recht van zekerheid tot terugbetaling van haar geldlening en met het oog op de financiële situatie van de vennootschap is het zeer twijfelachtig of haar vordering ooit zal worden voldaan. Het blijkt dan ook dat de economische crisis en de daarmee samenhangende waardedaling van onroerend goed een grote impact heeft op vele vlakken.

Voor al uw vragen met betrekking tot geschillen rondom de verkoop van uw bedrijfspand en het verkrijgen van zekerheden voor geldleningen neemt u contact op met Fruytier Lawyers in Business.