Te kleine kaveluitgifte reden tot schadevergoeding?

De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft recent besloten dat de standaardclausule van de projectontwikkelaar die hen vrijwaart voor zogenaamde over- of ondermaat, niet van toepassing is. Dit betekent dat de projectontwikkelaar volledig aansprakelijk wordt gesteld en verplicht is om de koper van het perceel een schadevergoeding te betalen.

Achtergrond

Bij de koop van een huis of bedrijfspand dat nog gebouwd moet worden, leidt de kaveluitgifte met regelmaat tot problemen. Zeker bij grootschalige projecten geschiedt de verkoop via voorlopig ingetekende kavels. Bij het inmeten van de werkelijke situatie, verschilt de omvang doorgaans van de eerder vastgestelde grootte, omdat de werkelijke situatie afwijkt van het vooraf opgestelde plan. Ook kan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden waardoor een kavel van grootte verschilt.

Om toch vooraf zekerheid te hebben over de koopprijs wordt voor dit verschil in omvang, de zogenoemde over- of ondermaat, doorgaans afgesproken dat geen sprake kan zijn van een verrekening van de koopprijs achteraf. Dit is zowel in het belang van de koper als de verkoper; de koper loopt immers het risico ook bij te moeten betalen als de kavel in werkelijkheid groter blijkt te zijn. Het gaat om een standaardbepaling die in vrijwel elke koopovereenkomst voor een kavel wordt vastgelegd.

De uitspraak

In deze specifieke uitspraak is de standaardbepaling door de rechtbank gekwalificeerd als een algemene voorwaarde. De rechtbank merkt op dat over de voorwaarde niet is onderhandeld, het beding niet van tevoren was gemeld en ook in alle overeenkomsten van de ontwikkelaar staat opgenomen.

Deze algemene voorwaarde was door een professionele partij gehanteerd jegens een consument en, naar het oordeel van deze rechter, te kwalificeren als een oneerlijk en onredelijk bezwarend beding. De reden hiervoor ligt erin besloten dat de consument niet alleen een kleine afwijking van de kavel voor lief moet nemen, maar (in theorie) ook weinig kan uithalen bij een veel kleinere kavel, zonder enige vorm van compensatie.

De rechter begroot de schade naar rato van de vierkantemeterprijs in de overeenkomst, maal het aantal ‘gemiste’ vierkante meters.

 Mogelijke oplossing

Een oplossing voor projectontwikkelaars kan zijn om de exoneratie (vrijwaring) te beperken. Ideeën daarvoor zijn nog niet getoetst door een rechter, maar het is niet ondenkbaar om aan te sluiten bij de richtlijn die wordt gehanteerd door de Raad van Arbitrage voor de bouw.  Daar wordt een ondermaat tot 5% doorgaans niet als een probleem gezien, een ondermaat tussen de 5 en 10% leidt afhankelijk van de omstandigheden tot een vergoeding en meer dan 10% vrijwel zeker. Die vergoeding geldt dan niet voor de eerste 5%, maar slechts voor het meerdere.

Vragen?

Heeft u vragen of een geschil over bouwrecht of vastgoedrecht? Of heeft u andere vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem contact op met een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.