Standaardboete 10% NVM-koopovereenkomst houdt niet altijd stand

De veelgebruikte NVM-koopovereenkomst voor de koop en verkoop van een woning bevat een standaard boeteclausule. Daarin is bepaald dat een boete van maximaal 10 procent van de koopsom kan worden geëist. De partij die tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen ontvangt deze boete. Voorbeelden van niet nagekomen verplichtingen kunnen zijn betaling of de medewerking aan de overdracht van de woning.

NVM-koopcontract

In het geval van ontbinding van de koopovereenkomst door een tekortkoming van een der partijen maakt op grond van artikel 11.2 NVM koopakte dat er een opeisbare boete van 10% van de koopsom verschuldigd raakt. Dit onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

Als de niet tekortschietende partij geen ontbinding, maar nakoming van de koopovereenkomst verlangt, dan geldt op grond van artikel 11.3 NVM koopakte dat de koper een boete verschuldigd is van drie promille (3‰) van de koopsom per dag met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch

In haar uitspraak van 28 juni 2022 oordeelt het Gerechtshof Den Bosch dat deze boete niet altijd standhoudt. De standaardboete van 10% van de koopsom uit het koopcontract is uit verhouding, aldus het gerechtshof in Den Bosch.

Aan de rechter komt de bevoegdheid tot matiging van een verschuldigde boete toe op basis van art. 6:94 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de koopovereenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend en niets verhindert de rechter gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen, zoals het zijn van particulier. Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam, zijn van belang.

De kwestie waar het om ging was dat de koper bij meerdere hypotheekverstrekkers offerte voor een hypotheeklening heeft aangevraagd, waarbij twee verstrekkers de koper niet aan de lening konden helpen en alleen de derde met een directe afwijzing kwam. De verkoper ging vervolgens niet akkoord met het beroep van koper op het financieringsvoorbehoud.
De rechter stelde de verkoper in het gelijk, gelet op het duidelijke financieringsvoorbehoud in het koopcontract. De koper vond het bedrag dat daaruit voortvloeide niet in verhouding staan tot de werkelijk gelden schade van de verkoper en stapte naar het Hof.

In hoger beroep oordeelde het gerechtshof in Den Bosch dat de conclusie van de eerdere rechter juist was. De kopers konden dus niet onder de boete uitkomen. Ook hier kon de rechter geen aanknopingspunten vinden waardoor de kopende partij de boete niet zou hoeven betalen. Op het verzoek van de kopers om een lagere boete ging de rechtbank echter wél in. Voor de kopers leverde deze conclusie een boetemeevaller op van bijna 90%! Zij dienden alleen de geleden schade te vergoeden.

Het gerechtshof dook bij deze zaak in de werkelijk geleden schade en kwam tot de conclusie dat de verkoper, behalve een aantal maanden dubbele lasten, eigenlijk geen echte schade had. Het huis werd zeven maanden later alsnog verkocht en dat leverde € 2.500 meer op. De rechter rekende uit dat de werkelijk geleden schade daarmee op € 7.810,40 kwam. Het bedrag van € 79.000 zou dan meer dan tien keer de werkelijk geleden schade zijn. Het gerechtshof veroordeelde de kopers dan ook tot het betalen van de ruim € 7.800 aan werkelijk geleden schade.

Advies

Heeft u vragen over de ontwikkelingen en mogelijkheden binnen het vastgoed? Dan bent u bij ons aan het goede adres! Eén van de advocaten van Fruytier Lawyers in Business staat u graag te woord.

Leestip: tekortkoming in de nakoming