Ontbinding koopovereenkomst laat recht op courtage vervallen

Er zitten ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst ten behoeve van onroerend goed. Dit is een alledaagse clausule die de koper beschermt wanneer hij de financiering onverhoopt niet rond kan krijgen. Over het algemeen is het duidelijk wat dit betekent in de verhouding tussen verkoper en koper. Beide partijen weten waar ze aan toe zijn. Maar wat als een verkoopmakelaar bij het proces is betrokken en deze voor de bemiddelingswerkzaamheden een courtage heeft bedongen? Ook deze makelaar is voor zijn courtage afhankelijk van de ontbindende voorwaarden. Immers, wanneer de koopovereenkomst wordt ontbonden omdat de financiering niet rond komt is de verkopende partij ook geen courtage verschuldigd. Maar wat als de ontbindende voorwaarden niet zijn nagekomen, maar de koopovereenkomst toch wordt ontbonden omdat de verkoper dit accepteert? Heeft de verkoopmakelaar desondanks recht op zijn courtage? De Hoge Raad heeft arrest gewezen in een situatie zoals deze en meer duidelijkheid gegeven.

Zorgplicht makelaar

In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat uit de wet voortvloeit dat op de verkoopmakelaar een zorgplicht rust. Bij zijn werkzaamheden moet de verkoopmakelaar de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Uit deze zorgplicht vloeit voort dat de verkoopmakelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever (de verkoper) centraal dient te stellen en belangenverstrengeling moet voorkomen. Dit heeft gevolgen voor de situatie waarin koper een beroep doet op de ontbindende voorwaarden en de verkoper dit beroep honoreert. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de situatie waarin de ontbindende voorwaarden bepalen dat een beroep voor een bepaalde datum dient te gebeuren, maar de koper dit beroep na deze datum doet en de verkoper dit beroep desondanks accepteert. In dat geval dient de makelaar de rechtsgeldigheid van de ontbinding te aanvaarden van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde, indien zijn opdrachtgever (de verkoper) zich bij dat beroep neerlegt.

De conclusie van dit alles is dat wanneer koper en verkoper onderling besluiten een beroep op de ontbindende voorwaarden werking te geven, de zorgplicht van de verkoopmakelaar met zich meebrengt dat hij het belang van de verkoper behoort te dienen door zich te schikken naar diens wil. In dat geval is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen op basis waarvan de makelaar recht heeft op courtage.

Advies

Heeft u vragen omtrent een soortgelijke situatie, een vastgoedtransactie in het algemeen of de overeenkomsten die hieraan ten grondslag liggen? Onze gespecialiseerde advocaten staan u graag te woord. U kunt ons bereiken via mail, telefoon of via het contactformulier onderaan deze pagina.