Notariële akte bij einde huurovereenkomst: een executoriale titel als zekerheid

Het komt regelmatig voor dat huurder en verhuurder het met elkaar oneens zijn over het einde van de huurovereenkomst. In de wet heeft de huurder doorgaans recht op een robuuste bescherming. Zo kunnen huurders niet zomaar ontruimd worden.

Soms is het mogelijk om met een huurder afspraken te maken. Bijvoorbeeld dat de huurder nog een jaar mag blijven zitten tegen een gereduceerd tarief en daarna vrijwillig vertrekt. Echter, als de huurder toch blijft zitten zal er in principe alsnog naar de rechter moeten worden gegaan om ontruiming van de huurder uit het gehuurde te bewerkstelligen.

Om die reden is het een slimme zet de afspraken tussen huurder en verhuurder in een notariële akte op te nemen. In dit artikel licht ik kort toe wat deze mogelijkheid inhoudt en waar rekening mee moet worden gehouden.

De grosse van een notariële akte

Een notariële akte is een officieel document dat is opgesteld door een notaris. De akte heeft een bijzondere rechtskracht en wordt ook wel aangeduid als een authentieke akte. Een grosse is een afschrift van de notariële akte dat de notaris kan afgeven waarboven de woorden “In naam van de Koning” staan genoteerd.

Artikel 430 Rv

Het voornaamste voordeel van het vastleggen van de afspraak over ontruiming is dat artikel 430 van het Wetboek van Rechtsvordering bepaalt dat, naast een rechterlijk vonnis, de grosse van een authentieke akte ten uitvoer kan worden gelegd, bijvoorbeeld bij een ontruiming.

Het vastleggen van afspraken in een notariële akte kan daarom aantrekkelijk zijn voor verhuurders die zekerheid willen over de naleving van een ontruimingsverplichting door de huurder. Dat betekent dat de stap naar de rechter kan worden overgeslagen. De grosse van de akte kan direct naar de deurwaarder, die zo nodig met behulp van de sterke arm der wet de huurder zal ontruimen.

Wanneer kan het?

Wanneer de huurovereenkomst al bestaat, kan een ontruimingsbeding worden vastgelegd als onderdeel van een beëindigingsovereenkomst met wederzijds goedvinden, dus in het kader van een minnelijke regeling. Dit is de belangrijkste categorie.

Onder bepaalde omstandigheden kan een ontruimingsbeding al bij het sluiten van de huurovereenkomst worden opgenomen, zoals:

• Bij verhuur van onbebouwde onroerende zaken (zoals staanplaatsen, parkeerplaatsen);
• Indien de overeenkomst is gebaseerd op artikel 7:301 BW, kortgezegd, de huur van bedrijfsruimte 2 jaren of korter; en
• Wanneer de kantonrechter goedkeuring heeft verleend op grond van artikel 7:291 lid 2 BW.

Het is essentieel dat het beding niet in strijd is met de semi-dwingendrechtelijke bepalingen van huurbescherming. Als dat wel het geval is, kan de huurder het beding laten vernietigen.

Executiegeschil door de huurder

Hoewel een notariële akte een sterke juridische basis biedt, heeft de huurder nog steeds de mogelijkheid om een executiegeschil te starten om de ontruiming tegen te houden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de huurder zich beroept op de vernietigbaarheid van het ontruimingsbeding. Een dergelijk geschil wordt doorgaans beoordeeld door de voorzieningenrechter.

De rechter kan alleen ingrijpen in de executie als sprake is van misbruik van executiebevoegdheid. Dit kan het geval zijn als het ontruimingsbeding juridisch of feitelijk onjuist blijkt, bijvoorbeeld omdat het in strijd is met semi-dwingend recht of als er een andere zwaarwegende reden is. Daarnaast kan de huurder aanvoeren dat de executie disproportioneel is en leidt tot een noodtoestand voor de huurder. De rechter zal een belangenafweging maken en kan de executie opschorten of zelfs staken als blijkt dat de huurder een sterk juridisch standpunt heeft dat in een bodemprocedure waarschijnlijk zal worden gehonoreerd.

Het is belangrijk te beseffen dat een executiegeschil vaak de enige mogelijkheid is voor een huurder om inhoudelijke bezwaren tegen de executie naar voren te brengen. Daarom is het voor de verhuurder essentieel om zorgvuldig te handelen en rekening te houden met mogelijke verweren van de huurder.

Conclusie

Een notariële akte kan voor verhuurders een waardevol hulpmiddel zijn bij het vastleggen van een ontruimingsverplichting in het kader van een minnelijk einde aan een huurovereenkomst. Het biedt de zekerheid van een executoriale titel, waardoor handhaving eenvoudiger wordt. Toch is het van belang om rekening te houden met huurbeschermingsregels en de juiste juridische formuleringen te gebruiken. Door deze afspraken goed vast te leggen, kunnen verhuurders een hoop tijd en kosten besparen bij eventuele conflicten met huurders.

Vragen?

Heeft u vragen over deze mogelijkheid of heeft u andere juridische vragen over huurrecht? Onze gespecialiseerde advocaten staan u graag te woord. Neem contact op met een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.