Kan de bank ongevraagd uw huis verkopen?

Ja, dat kan. Op grond van ‘zaakwaarneming’ kan een bank zelfs zonder uw medeweten een woning via een makelaar verkopen. Dit levert vaak meer op dan verkoop via een veiling. Voorwaarde is dat de eigenaar de woning ook voor dit bedrag wil verkopen, maar niet in staat is dit zelf te doen. Onlangs boog de rechtbank te Utrecht zich over twee dergelijke zaken. Beide zaken waren aanhangig gemaakt door de SNS bank. In beide zaken had de bank een hypothecaire geldlening verstrekt die niet meer werd betaald. De schuldenaren/eigenaren van de woningen waren naar het buitenland vertrokken en hadden (min of meer) aangegeven dat de bank hun huizen maar moest verkopen ter aflossing van hun schuld aan de bank. De bank was bevoegd de woningen te veilen, een hypotheekhouder heeft namelijk het zogenaamde recht van ‘parate executie’. Dit betekent dat er geëxecuteerd (geveild) kan worden zonder dat de rechter de schuldenaren in een vonnis tot betaling heeft veroordeeld. In beide zaken was de schuld hoger dan de executiewaarde. De bank wilde voor een maximale opbrengst het huis liever niet op een veiling verkopen, maar via een makelaar op de markt aanbieden en verkopen.

Zaakwaarneming

Niet alle eigenaren van de woning gaven daar echter toestemming voor. Desondanks heeft de bank toch de huizen verkocht. Zij zegt dat zij dat mocht op grond van ‘zaakwaarneming’. Voor een beroep op zaakwaarneming is onder andere vereist dat iemand zich op redelijke grond inlaat met de behartiging van andermans belangen. Het ongevraagd verkopen van andermans huis is bepaald geen gebruikelijke vorm van zaakwaarneming. Het is evident dat de bank zelf groot belang had bij verkoop van de woning. Een vereiste is echter dat ook de eigenaren belang hebben bij de verkoop. Daarnaast moet er een redelijke grond zijn voor de zaakwaarneming. Deze is meestal dat de eigenaar een bepaalde handeling (in dit geval de verkoop van een woning) ook zelf wil, maar niet in staat of de gelegenheid is om dit (tijdig) zelf te doen. Zaakwaarneming tegen de wil van de rechthebbende is (met uitzondering van bepaalde bijzondere situaties) niet mogelijk.

Bescherming van de wet omzeild?

Maar de verkoop door de bank middels zaakwaarneming is óók een vorm van executie. Executie is een dwangmaatregel, die diep ingrijpt in de eigendomsrechten van de geëxecuteerde. Daarom schrijft de wet nauwkeurig voor hoe een hypotheekhouder kan executeren om de belangen van alle betrokkenen te beschermen. Deze regels zijn gericht op een maximale opbrengst en een minimale kans op misbruik, door openbaarheid van de verkoop. In de praktijk functioneert dat niet altijd zo. De vraag die de rechter hier voor het eerst moest beantwoorden, was of een executie door zaakwaarneming die op gespannen voet staat met de wettelijke regeling, wel toelaatbaar is.

Twee verschillende uitspraken

In beide zaken stelt de rechtbank voorop dat de verkoop door de bank zelf een hoge mate van zorgvuldigheid van de bank vereist.

Bank in gelijk gesteld

In de eerste zaak oordeelde de rechter dat de bank zorgvuldig heeft gehandeld doordat zij een taxatierapport liet opmaken. Zij heeft overleg gepleegd met de beslaglegger en toegezegd van haar eigen hypotheekrecht te zullen af zien. De overeengekomen prijs benaderde ook de taxatiewaarde. Eveneens kon worden aangenomen dat een van de woningeigenaren de woning wilde verkopen. Wat betreft de andere mede-eigenaar was dat minder duidelijk. Zij verscheen echter niet op de zitting maar uit niets bleek dat de andere eigenaar niet mede namens haar kon handelen. De eigenaren waren vanwege hun verblijf in het buitenland kennelijk niet in de gelegenheid om de verkoop zelf te regelen. Onder deze omstandigheden kon het handelen van de bank als ‘zaakwaarneming op redelijke grond’ worden beschouwd. Ook had de bank als executant voldoende zorgvuldig gehandeld. De rechter oordeelde dat, op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 BW), de eigenaren moesten meewerken aan de verkoop.

Woningeigenaar in gelijk gesteld

In de andere zaak daarentegen, rees de vraag of kon worden aangenomen dat de eigenaren de verkoop wel wílden. Uit een e-mail aan de makelaar bleek dat zij niet instemden met verlaging van de vraagprijs tot minder dan zeshonderdduizend euro omdat zij dan teveel verlies zouden lijden. De overeengekomen vraagprijs was echter veel lager dan dit bedrag en lag aanzienlijk dichter bij de executiewaarde dan bij de getaxeerde marktwaarde. Daarnaast bleek dat bij de eigenaren onduidelijkheid bestond over de consequenties van deze verkoop. Zij gingen ervan uit dat de bank het huis zou ‘terugnemen’ en verkopen, en de restschuld voor haar rekening zou nemen. Dat is naar Nederlands recht niet het geval. De bank heeft ook niet aangegeven van de rest van haar vordering te willen afzien, al ging zij er kennelijk wel van uit dat deze onverhaalbaar zou zijn. Onder deze omstandigheden oordeelde de rechtbank dat het onvoldoende aannemelijk was dat de eigenaren de woning inderdaad tegen deze prijs en met deze consequenties wilden verkopen. Er bleek in deze zaak bovendien geen bijzondere reden of excuus waarom de bank tegen hun wil de belangen van de rechthebbenden mocht behartigen. Daarom kon de bank in dit geval niet als zaakwaarnemer optreden. De eigenaren waren niet verplicht om mee te werken aan de door haar overeengekomen verkoop.

Soms geschikte oplossing

Door zich te beroepen op zaakwaarneming is de bank in staat snel te executeren en kan zij een hogere opbrengst behalen dan op een veiling. Deze weg is echter niet standaard door de bank te bewandelen. Voorwaarde is dat de eigenaar ook de verkoop voor die prijs wil, maar niet in staat is om de woning zelf te verkopen. Normaliter zijn de bank en de eigenaar over een dergelijke verkoop gewoon met elkaar in contact en is de eigenaar bereid en in staat om mee te werken aan de verkoop. Maar in deze zaken waren de eigenaren naar het buitenland vertrokken en niet allemaal meer bereikbaar. In dit soort uitzonderlijke situaties kan verkoop middels zaakwaarneming de oplossing zijn om een executoriale verkoop te vermijden.