Hoge Raad komt met verlossend antwoord over de gewraakte huurverhogingsbedingen

De Hoge Raad heeft lang op zich laten wachten, maar is nu eindelijk met antwoorden gekomen op de door kantonrechters gestelde prejudiciële vragen over de oneerlijke huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor woonruimte. De uitspraak van de Hoge Raad pakt vooral voor verhuurders gunstig uit en komt voor hen dan ook als geroepen, nadat er eerder door hen werd gevreesd miljarden te moeten terugbetalen.

Korte terugblik

Voordat we ingaan op de uitspraak van de Hoge Raad, eerst even een korte terugblik. Want wat was nu ook alweer de aanleiding voor deze prejudiciële vragen? Medio 2023 informeerden we u al dat een hoogleraar Europees consumentenrecht dat jaar onderzoek had gedaan naar diverse huurovereenkomsten. Hij kwam tot de conclusie dat bepaalde huurverhogingsclausules in contracten mogelijk geen stand zouden houden bij de rechter wegens strijdigheid met een Europese richtlijn . Daarmee zouden mogelijk diverse huurverhogingen die in de vrije sector hebben plaatsgevonden sinds 1993 al onwettig zijn.

Amsterdamse kantonrechters doken al rap in deze materie en beslisten dat sommige huurverhogingen inderdaad ten onrechte waren doorgevoerd, omdat de als grondslag daarvoor dienende huurverhogingsbedingen oneerlijk waren.

Omdat de potentiële gevolgen hiervan gigantisch waren, besloten de kantonrechters de kwestie aan de Hoge Raad voor te leggen. De adviseur van de Hoge Raad kwam medio juli 2024 al met een voor verhuurders positief advies aan de Hoge Raad. Dat advies blijkt nu te zijn overgenomen.

De uitspraak

De conclusie is kort gezegd dat veel verhuurders opgelucht zullen kunnen ademhalen. De Hoge Raad oordeelt dat een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex, in het algemeen niet een oneerlijk beding is.

De Hoge Raad stelt dat de indexatie- en opslagcomponent van elkaar gescheiden dienen te worden, omdat de componenten verschillende functies hebben. Het gewraakte opslagbeding kan alleen bij bijkomende omstandigheden als oneerlijk worden bestempeld. Huurverhogingen toegepast op basis van een oneerlijk opslagbeding kunnen met terugwerkende kracht door huurders als onverschuldigd worden teruggevorderd en als zodanig verrekend worden met huurachterstanden. Hier is in beginsel wel een beroep van de huurder voor nodig.

Advies

Heeft u vragen over bovengenoemde ontwikkelingen of heeft u andere juridische vragen over huurrecht? Onze gespecialiseerde advocaten staan u graag te woord. Contact een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.