Hoge Raad biedt duidelijkheid bij zaken rondom het huurrecht

Op 1 april heeft de Hoge Raad antwoorden gegeven op vragen die al een langere tijd spelen in het huurrecht. Als een pand wordt gerenoveerd waardoor de huurder het pand moet verlaten, moet de huurder gecompenseerd worden? En onder welke omstandigheden mag een verhuurder van een bedrijfspand de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen en het pand zelf in gebruik nemen? Het zijn problemen die u wellicht herkent als (ver)huurder. De Hoge Raad heeft hierover recentelijk meer duidelijkheid over gegeven.

Verhuis- en inrichtingskosten

(HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493)
Het kan gebeuren dat een huurder van woonruimte het pand (tijdelijk) moet verlaten in verband met een renovatie. De huurder moet in zulke gevallen vaak kosten maken om te verhuizen en het nieuwe pand in te richten. In het geval dat dit voorkomt, stelt de wet dat de huurder een compensatie dient te ontvangen van de verhuurder met een minimumbijdrage. Sinds 28 februari 2022 is deze minimumbijdrage 6.334 euro. Maar is de verhuurder ook verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd als hij een alternatief aanbiedt? Dit was tot voor kort nog onduidelijkheid. Ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft hier duidelijkheid gegeven door een prejudiciële vraag te beantwoorden van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

In deze rechtszaak ging het om twee huurders die tijdelijk niet van hun woningen in een flatgebouw gebruik konden maken. Dit kwam doordat de verhuurder grootschalige renovatiewerkzaamheden liet verrichten. Gedurende de werkzaamheden konden de bewoners niet in hun woningen verblijven, maar de verhuurder had volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoningen ter beschikking gesteld. De huurders vorderden verhuis- en inrichtingskosten van de verhuurder, omdat zij beweerden dat er van een verhuizing sprake was. De huurders vorderden verhuis- en inrichtingskosten van de verhuurder, omdat zij beweerden dat er van een verhuizing sprake was. De Hoge Raad is het hiermee niet eens. De Hoge Raad stelde namelijk dat er geen sprake is van een verhuizing indien de verhuurders een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning krijgen aangeboden. Door een wisselwoning aan te bieden hoeven de huurders namelijk geen kosten te maken die de verhuis- en inrichtingskosten normaal dekken, zo redeneerde de Hoge Raad. Hetzelfde geldt als de huurders besluiten om geen gebruik te maken van de aangeboden wisselwoning.

Verder stelde de Hoge Raad dat het belangrijk is dat de wisselwoning een redelijke en passende voorziening moet zijn. Dit komt doordat de huurders anders alsnog aanspraak kunnen maken op de minimumbijdrage. Of de wisselwoning een redelijke en passende voorziening is hangt onder meer af van een aantal factoren. Te denken valt aan de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, hoelang de huurders in de wisselwoning moeten verblijven, of de inboedel verplaatst moet worden en daarnaast wordt er ook gekeken naar de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de huurder toch kosten moet maken tijdens het tijdelijke verblijf in de wisselwoning, zoals het vervoeren en opslaan van de inboedel en het herinrichten van de gerenoveerde woning bij terugkeer na de renovatie zal de huurder wel gecompenseerd moeten worden.

Opzeggen huur wegens dringend eigen gebruik?

(HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:494)
Een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte geldt in principe voor vijf jaar, of indien een langer termijn overeen is gekomen, geldt de overeenkomst voor de langere duur.
De verhuurder heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen tegen het einde van de vijfjaarstermijn. De wet geeft een beperkt aantal mogelijkheden om dit te bewerkstelligen. Eén daarvan is als de verhuurder, een familielid of echtgenoot van de verhuurder, het verhuurde bedrijfspand zelf dringend nodig heeft. Maar wanneer is er sprake van dringend eigen gebruik? In een zaak waar de verhuurder van een pand – waarin een hotel werd geëxploiteerd – zelf het pand in gebruik wilde nemen draaide de uitkomst dit criterium. Vooropgesteld staat dat in zulke gevallen er geen belangenafweging moet plaatsvinden. De verhuurder moet enkel aannemelijk maken dat het verhuurde bedrijfspand voor duurzame doeleinden dient en dat hij deze dringend heeft.
Om vast te stellen of er sprake is van dringend eigen gebruik moet er volgens de Hoge Raad gelet worden op een aantal factoren, maar er moet ook gekeken worden naar alle omstandigheden van het geval. Hierbij is het belangrijk dat de wil tot eigen gebruik niet alleen bestaat ten tijde van de opzegging. Het is namelijk ook belangrijk deze op het tijdstip dat de rechter uitspraak doet bestaat.

De Hoge Raad stelt dat in het geval de verhuurder zelf het pand dringend in gebruik wilt nemen, er een wezenlijk dringend belang moet zijn. Voldoende is dat de verhuurder het pand zelf in gebruik wilt nemen vanwege algemene bedrijfseconomische redenen. Het is niet nodig dat het vroegtijdig beëindigen alleen mogelijk vanwege een dreigend faillissement. Dat de verhuurder andere opties heeft dan het pand zelf in gebruik te nemen kan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg staan. Dit is echter alleen mogelijk als die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dit doet. De verhuurder hoeft in zulke gevallen niet het tegendeel te bewijzen; de stelplicht en de bewijslast liggen in zulke gevallen bij de huurder.

Vragen over het huurrecht?

Zoals u ziet kunnen er veel problemen ontstaan in het huurrecht. Bevindt u zich in een situatie waar u ook te maken heeft met verhuis- en inrichtingskosten? Of moet u het bedrijfspand als (ver)huurder benutten voor eigen gebruik? Of heeft u een andere vraag met betrekking tot het huurrecht? Neem vrijblijvend contact op met één van onze specialisten in het huurrecht.