Het voorkeursrecht onder de loep

Een voorkeursrecht is een contractueel overeengekomen recht ten gunste van de gecontracteerde partij. Deze partij zou in de toekomst mogelijk een goed met voorrang op andere partijen of derden wensen te kopen. Dergelijke voorkeursrechten zijn voornamelijk terug te vinden in vastgoedtransacties en bij de overdracht van aandelen. Maar wat is nu de daadwerkelijke verplichting van de eigenaar die zijn goed(eren) wil verkopen? Dient deze eerst aan te bieden aan de partij met een voorkeursrecht waarna het in aanbod de markt in kan gaan? Of kan er een gelijktijdige aanbieding in de markt plaatsvinden waarna onderhandeling met de partij met het voorkeursrecht zal afspelen? Dit is door de rechtbank Den Haag beantwoord in het geschil. Dit speelde tussen een eigenaar en verhuurder van een pand enerzijds en een huurder van het pand. De huurder heeft een voorkeursrecht bij een eventuele verkoop van het pand.

Feiten

Verhuurder is eigenaar van een pand gelegen aan de hoofdweg naar het vliegveld te Eindhoven (het “Pand”). Eindhoven Airport N.V. (“Eindhoven Airport”) exploiteert het vliegveld te Eindhoven. In onderhavige zaak is Flexoffice B.V. (“Flexoffice”) huurder van het Pand. Van Eindhoven Airport is bekend dat zij graag onroerend goed in de omgeving van het vliegveld wil verkrijgen. Verhuurder heeft met ingang van 1 april 2014 het Pand verhuurd aan Flexoffice voor een periode van vier jaar.

Gelijktijdig met het sluiten van de huurovereenkomst is een allonge ondertekend waarin het voorkeursrecht vastgelegd is. Deze allonge had de volgende bewoordingen:

“Verhuurder komt met huurder overeen dat in geval van verkoop van het verhuurde object, deze onroerende zaak eerst ten titel van koop zal worden aangeboden aan huurder. Komen verhuurder en huurder binnen een maand niet tot een voor beide partijen aanvaardbare koopovereenkomst, dan is verhuurder geheel vrij de onroerende zaak aan een ander te verkopen, zonder dat aan huurder enige vergoeding, uit welke hoofde dan ook, verschuldigd is. Dit voorkeursrecht geldt zolang huurder het onderhavige object ook daadwerkelijk huurt en huurder aan al zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst jegens verhuurder heeft voldaan.”

Het gevolg

Flexoffice heeft door geruchten indicaties gekregen dat verhuurder voornemens was het Pand te verkopen. Flexoffice was hierna in contact gekomen met een andere partij (hierna: “Vertegenwoordiger”) welke optrad als vertegenwoordiger van de verhuurder. Vertegenwoordiger had formeel per brief aan Flexoffice laten weten dat verhuurder voornemens was het Pand te verkopen. De vertegenwoordiger vroeg daarbij “tegen welke voorwaarden u bereid bent de onroerende zaak te kopen.” Flexoffice reageerde hierop met het verzoek om nadere informatie en heeft ook gevraagd naar de vraagprijs voor het Pand. Vertegenwoordiger heeft laten weten dat er geen vraagprijs was, maar verhuurder biedingen op zich laat afkomen. Flexoffice heeft hierop gereageerd door te stellen dat het op de weg ligt van verhuurder om een vraagprijs te noemen. Ook gaf Flexoffice tegelijkertijd aan dat zij interesse had in de koop van het Pand. Flexoffice heeft € 1.100.000,- geboden waarna Vertegenwoordiger heeft aangegeven dat de vraagprijs € 1.700.000,- zou zijn. Na een aantal biedingen over en weer tussen partijen heeft Vertegenwoordiger aan Flexoffice een laatste vraagprijs medegedeeld. Dit kwam wel met de notie: “gezien de belangstelling uit de markt (…) een koopsom van rond de € 1,6 miljoen k.k. zonder financieringsvoorbehoud een haalbare zou moeten zijn.”

Vertegenwoordiger heeft naderhand formeel per e-mail aan Flexoffice aangegeven dat “we er niet uitgekomen zijn”. Hierop reageerde Flexoffice dat dat punt nog niet bereikt was wat haar betrof. Het Pand (alsmede een ander pand) is uiteindelijk verkocht aan Eindhoven Airport voor een gezamenlijk bedrag van € 4.000.000,-.

Voorkeursrecht

Eindhoven Airport heeft aangegeven dat zij, voordat de verhuurder aan Flexoffice kennis gegeven heeft voornemens te zijn het Pand te verkopen, benaderd is door de makelaar van verhuurder. Flexoffice stelt dat haar geen serieuze kans geboden is om het Pand te kopen. Dit zou komen omdat verhuurder in weerwil van het voorkeursrecht het Pand al had aangeboden aan Eindhoven Airport. In redelijkheid zou het voorkeursrecht volgens Flexoffice dusdanig uitgelegd moeten worden dat daadwerkelijk reële pogingen worden gedaan om tot overeenstemming te komen. Hierin zou besloten liggen dat verhuurder in de tussentijd niet onderhandelt met andere partijen. Indien onderhandelingen wel plaatsvinden, dan zou dit medegedeeld moeten worden aan Flexoffice.

Verhuurder stelt dat Flexoffice slechts het aanbod ontvangt indien zij besluiten tot verkoop van het Pand. Hierna hebben zij samen een maand de tijd om een voor beide partijen aanvaardbare koopovereenkomst tot stand te brengen.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in deze zaak de welbekende de Haviltex-maatstaf toegepast. Deze maatstaf beoordeeld welke uitleg het voorkeursrecht moet ontvangen zoals dat tussen en door partijen is overeengekomen. Aangezien er tussen professionele partijen een overeenkomst gesloten is, komt veel gewicht toe aan de taalkundige uitleg van de bewoordingen. De rechtbank heeft derhalve vastgesteld dat er verschillende rondes van onderhandelingen hebben plaatsgevonden tussen twee professionele partijen voordat het voorkeursrecht werd vastgelegd en dat de uiteindelijke tekst van het voorkeursrecht de instemming van beide partijen had.

In dat geval was het Flexoffice’s verantwoordelijkheid om duidelijk te maken hoe het voorkeursrecht in de praktijk eruit zou zien. Verhuurder hoefde nu alleen maar Flexoffice een maand de tijd te geven om een unaniem akkoord te bereiken voor beide partijen. Het feit dat verhuurder informatie heeft verzameld over de waarde van haar panden en gesprekken heeft gevoerd met andere potentiële kopers voordat ze besloot om te verkopen, is gebruikelijk bij commerciële vastgoedtransacties en is ook niet verboden volgens de tekst van het beding.

Conclusie

Als het voorkeursrecht zou betekenen dat verhuurder gehouden was om bij het eerste voornemen tot verkoop enkel in gesprek te treden met Flexoffice zou Flexoffice in het gelijk gesteld worden. Bij professionele partijen blijft de taalkundige uitleg bepalend tenzij er sprake is van feiten en/of omstandigheden die een andere uitleg rechtvaardigen. Er is echter geen bewijs geleverd voor een andere interpretatie. Ook de tekst van het voorkeursrecht of de getuigenverklaringen ondersteunen dit niet. Ook is niet overeengekomen dat verhuurder niet in de markt zou kunnen kijken naar potentiële kopers alvorens zij het Pand aan Flexoffice zou moeten aanbieden. Specifieke bewoordingen bij het opstellen van bedingen zoals het voorkeursrecht zijn derhalve van groot belang. Dit wordt des te meer van belang, indien er vergaande verplichtingen vastgelegd worden voor de verkopende/verhurende partij.

Heeft u vragen over het voorkeursrecht? Contact ons vrijblijvend via de mail, telefonisch of via het contactformulier voor vragen of advies.