Verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd

Door het strakke en beschermende regime op het gebied van de huurbescherming voor woningen, komen er minder woningen beschikbaar op de huurmarkt dan zou kunnen wanneer verhuurders een huurovereenkomst voor een woonruimte gemakkelijker zouden kunnen opzeggen. Er zijn door de overheid aanpassingen gedaan om verhuur voor korte tijd toch mogelijk te maken door middel van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016. Hoe zien die mogelijkheden eruit voor een huurcontract voor bepaalde tijd?

Huurcontract bepaalde tijd rechtsgeldig

Wat is een tijdelijk huurcontract precies? Een tijdelijke huurovereenkomst is een huurcontract tussen verhuurder en huurder met een afgesproken einddatum. Een huurcontract voor bepaalde tijd eindigt automatisch na de afgesproken periode. Op het moment dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden van de huurovereenkomst is een huurcontract voor bepaalde tijd rechtsgeldig. Overeenstemming kan zowel mondeling als schriftelijk zijn. Ook zonder handtekening is de overeenkomst rechtsgeldig.

Maximale duur tijdelijke huurovereenkomst

De belangrijkste mogelijkheid voor verhuur voor bepaalde tijd is ingevoerd door artikel 7:271 lid 1 BW. Het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW biedt de verhuurder en huurder de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst voor een periode van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte, aan te gaan.

Op een dergelijke huurovereenkomst is artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing: de huurovereenkomst eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan, is verstreken. Wel moet de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Die informatieplicht is gebonden aan termijnen, maximaal drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst, en minimaal één maand voor het einde van de huurovereenkomst. Als de brief daaraan niet voldoet, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Dit wordt strikt beoordeeld door de rechter, zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBMNE:2018:5265.

Ook te vroege informatie kan leiden tot het oordeel dat niet is voldaan aan de informatieplicht waardoor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt, ECLI:NL:RBZWB:2018:332. In een enkel geval kan op grond van de redelijkheid en billijkheid tot een ander oordeel worden gekomen, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628.

Draaideurconstructies zijn niet toegestaan. Uit de Memorie van Toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstukken II 2015/16, 34373, nr. 3) volgt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde duur de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. Om die reden worden voor de huurder de huurrechten na twee jaar verder uitgebreid.

De tekst van artikel 7:271 lid 1 BW sluit ook een constructie uit waarbij in het geval van een huurovereenkomst van een woonruimte voor bepaalde tijd wordt gekozen voor opvolgende tijdelijke huurovereenkomsten voor de zelfstandige woonruimte die opgeteld korter zijn dan twee jaren. Met andere woorden, wordt bijvoorbeeld gekozen voor een huurovereenkomst van zes maanden, dan kan die niet worden verlengd met zes maanden, maar is de tweede huurovereenkomst meteen voor onbepaalde tijd.

Op tijdelijke huurcontracten is de huurprijsbescherming wel degelijk van toepassing. De (gewezen) huurder kan tot 6 maanden na afloop van het huurcontract nog vragen om huurprijsaanpassing via de Huurcommissie.

Voorwaarden tijdelijke huurovereenkomst

Voor de tijdelijke verhuur van een woning geldt een aantal verschillende regels. Regels die afwijken van het aanbieden van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor een verhuurder zijn de regels rond een huurcontract voor bepaalde tijd doorgaans iets soepeler. Om de verhuurder een beeld te geven van de belangrijkste voorwaarden en voorschriften rond een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zetten wij een aantal veelgestelde vragen op een rij.

Hoe lang mag een tijdelijk huurcontract duren?
Een tijdelijk huurcontract mag maximaal twee jaar duren. Als het contract langer duurt, wordt de tijdelijke huurovereenkomst automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt op de einddatum die in het contract vermeld staat. De verhuurder moet de huurder hier op de juiste wijze aan herinneren. Een huurder mag het verzoek van de verhuurder om het huurcontract eerder te ontbinden weigeren.

Kun je een huurcontract voor bepaalde tijd opzeggen?
Een verhuurder mag een tijdelijk huurcontract niet zomaar opzeggen. Dit is alleen toegestaan als de verhuurder hier een goede reden voor heeft. Een huurder kan tijdelijke huurovereenkomst wel tussentijds opzeggen. Het opzeggen van het huurcontract moet minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst plaatsvinden.

Hoe vaak mag een tijdelijk huurcontract verlengd worden?
Een tijdelijk huurcontract voor een zelfstandige woning heeft een maximale looptijd van twee jaar. Als een verhuurder de huurovereenkomst na de afgesproken einddatum verlengt, dan wordt het een huurcontract voor onbepaalde tijd. Het is wettelijk niet toegestaan om een reeks tijdelijke huurcontracten te sluiten. Het tweede huurcontract wordt altijd gezien als een verlenging voor onbepaalde tijd.

Voor de verhuur van een kamer gelden andere voorwaarden. In dit geval kan de verhuurder de huurder een tijdelijke huurovereenkomst aanbieden met een looptijd van maximaal vijf jaar. De tijdelijke huurovereenkomst eindigt op de afgesproken datum. Wordt de overeenkomst verlengd? Dan wordt het een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Hoe lang mag je een woning tijdelijk verhuren?
Een zelfstandige woning mag maximaal twee jaar tijdelijk verhuurd worden. Duurt de verhuur langer dan twee jaar, dan wordt het contract automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De maximale tijdelijke verhuur van een onzelfstandige woonruimte bedraagt vijf jaar.

Huurcontract bepaalde tijd verlengen

Voor de duidelijkheid: een huurcontract voor bepaalde tijd verlengen is mogelijk. Wel betekent de verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst dat het huurcontract wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze verandering geldt ook bij een tijdelijke huurovereenkomst verlengen voordat de maximale periode van twee jaar is verstreken. Vanaf het moment van de verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft de huurder volledige huurbescherming.

Huurcontract bepaalde tijd opzeggen verhuurder

Het huurcontract voor bepaalde tijd eindigt wanneer de afgesproken huurtermijn is verstreken. Wel is een voorwaarde dat de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over het einde van de huur (minimaal één maand voor de einddatum). Waar een huurder de huurovereenkomst wel kan opzeggen, rekening houdend met de minimale opzegtermijn van een maand, is opzegging van de tijdelijke huurovereenkomst door de verhuurder niet mogelijk.

Tussentijds een huurcontract voor bepaalde tijd opzeggen door een verhuurder mag alleen wanneer de verhuurder daar een wettelijke reden voor heeft. Een wettelijke reden voor het tussentijds opzeggen van het huurcontract door de verhuurder kan zijn:

De huurder heeft een betalingsachterstand
De huurder veroorzaakt overlast
De verhuurder heeft de ruimte nodig voor dringend eigen gebruik
De huurder gaat niet akkoord met een redelijk aanbod van de verhuurder voor een nieuwe huurovereenkomst
De verhuurder start met de realisatie van een geldend gemeentelijk bestemmingsplan op de locatie
De verhuurder heeft de woning zelf nodig
De verhuurder keer na een vastgestelde periode terug in de woning (diplomatenclausule)

Voor de opzegging van een tijdelijke huurovereenkomst door een verhuurder in het geval van een hospitawoning of een huurwoning met een doelgroepencontract zijn extra voorwaarden van kracht.

Voorwaarden huurcontract tussentijds opzeggen

Een verhuurder die een huurcontract voor bepaalde tijd tussentijds wil opzeggen, moet zich hierbij aan geldende wet- en regelgeving houden. Het tussentijds opzeggen van de huur moet per aangetekende brief gebeuren. In de brief moet de wettelijke reden voor de opzegging van de huur vermeld staan. In het geval van medehuurders, dienen alle huurders de opzegging afzonderlijk per brief te ontvangen.

Andere mogelijkheden, zoals dringend eigen gebruik

Een grond voor het opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder is dringend eigen gebruik. Daarmee wordt bedoeld dat de verhuurder eigen belang bij de opzegging moet hebben. Daarvan kan ook sprake zijn als de verhuurder niet zelf de woning wil gaan gebruiken, maar de woning door een ander zal worden gebruikt.

In artikel 7:274a-f BW zijn doelgroepen bepaald waarbij de verhuurder wegens dringend eigen gebruik de huurovereenkomst kan opzeggen wanneer de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Het gaat daarbij om ouderen, gehandicapten en studenten (de zogenaamde ‘campuscontracten’), jongerenwoningen, promovendiwoningen en woningen voor grote gezinnen.

Aanpassing van de ‘diplomatenclausule’

Op grond van artikel 7:274 lid 1, onderdeel b, jo lid 2 BW kan een woning bij afwezigheid van de verhuurder tussentijds worden verhuurd totdat de verhuurder weer terugkeert in de woning. Ook is het mogelijk met opvolgende huurders een huurovereenkomst te sluiten, evenals dat vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn de tussenhuurovereenkomst met wederzijds goedvinden kan worden verlengd.

Leegstandwet

De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om tijdelijk, zonder huurbescherming, te verhuren. Daar moet wel een vergunning voor worden verleend. Wanneer de vergunning eindigt, eindigt de huurovereenkomst automatisch. Voor de volgende categorieën woonruimte is op basis van artikel 15 van de Leegstandswet tijdelijke verhuur mogelijk:

woonruimte in een gebouw (dat in afwachting is van een andere bestemming, sloop, renovatie of verkoop)
woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie
woonruimte in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of bestaande bouw)
woonruimte in een te koop staande huurwoning

Tijdelijk huurcontract voorbeeld en advies

Binnen het huurrecht zijn de rechten van de huurder goed geborgd. Maar ook de verhuurder kan rekenen op wettelijke ondersteuning. Om uw positie zo goed mogelijk te beschermen, is het raadzaam om rond een verhuur juridisch advies in te winnen. Zo kan een huurrecht advocaat voor u een voorbeeld van een huurcontract voor bepaalde tijd opstellen of een huurovereenkomst toetsen en controleren.

Bent u verhuurder of bent u van plan een woning, bedrijfspand of vastgoed te verhuren? Of bent u een zakelijke huurder en heeft u vragen over uw rechten? De specialisten van Fruytier Lawyers in Business staan u graag bij. Van het voorkomen van juridische problemen en het beschermen van uw rechten tot het oplossen van geschillen met uw huurder of verhuurder en het opstellen van een huurcontract voor bepaalde tijd. Neem direct contact op!