Onderhuur van “overige bedrijfsruimte”

Twee soorten bedrijfsruimte

Er zijn twee soorten bedrijfsruimte: met en zonder huurbescherming. Huurbescherming komt toe aan een kleinhandelsbedrijf, zoals een restaurant. Ook is er huurbescherming indien er in de verhuurde bedrijfsruimte een lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig is, zoals een hotel. De wettelijke regeling over bedrijfsruimte met huurbescherming is te vinden in de artikelen 7:290 BW en verder. Daarnaast zijn er nog andere bedrijfsruimte, waar geen sprake is van huurbescherming, de zogeheten overige bedrijfsruimte of 230a ruimte.

De 230a ruimte

Bij een 230a ruimte of overige bedrijfsruimte kan men denken aan kantoren, loodsen etc. Er zijn erg veel van dit soort ‘overige bedrijfsruimten’ en in principe eindigt de huurovereenkomst wanneer wordt opgezegd bijvoorbeeld tegen het einde van de huurovereenkomst. De ontruiming moet ook in de opzegging worden aangezegd. De limitatieve gronden voor opzegging van de ‘290 ruimte’ zijn niet van toepassing. Wat er wel is, is de ontruimingsbescherming van artikel 7230a BW. Om de situatie van de onderhuurder van ‘overige bedrijfsruimte’ goed te kunnen beschrijven wordt eerst de ontruimingsbescherming nog eens bezien.

Ontruimingsbescherming

De ontruimingsbescherming is een tijdelijke ontruimingsbescherming. De ontruimingsbescherming duurt in beginsel 2 maanden. De huurder kan de kantonrechter verzoeken de termijn, waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden, te verlengen. De huurder moet hiervoor een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. Dat moet ingediend zijn uiterlijk binnen 2 maanden na het tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd. De huurder heeft geen recht op ontruimingsbescherming als de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging heeft toegestemd, of door de rechter veroordeeld is wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

De huurder is tijdens de periode van ontruimingsbescherming geen huurprijs, maar een “redelijke vergoeding” verschuldigd aan de verhuurder. In de praktijk is deze vergoeding meestal gelijk aan de meest recente maandelijkse huurprijs. Bij verschil van mening over (de hoogte van) die vergoeding kan de rechter in een procedure gevraagd worden een vergoeding vast te stellen.

In de praktijk kan het vaak maanden duren voordat de mondelinge behandeling plaats vindt. Na die zitting bij de rechtbank kan het nog enige maanden duren voordat de rechter een beslissing neemt. Al die tijd geldt de ontruimingsverplichting voor de huurder niet definitief!

Bij de belangenafweging door de kantonrechter komen alle relevante feiten en omstandigheden aan de orde. De belangen van de verhuurder hebben doorgaans voorrang. Als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, wijst de rechter het verzoek tot verlenging toch toe. De ervaring leert dat de rechter overwegend de huurder het voordeel van de twijfel geeft als die huurder zijn zwaarwegende belangen bij voortzetting van het gebruik van de ruimte in kwestie goed kan onderbouwen. Dan verlengt de rechter de termijn waarbinnen ontruimd zal moeten worden. Deze verlenging kan worden uitgesproken voor maximaal 1 jaar. Die verlenging kan daarna nog maximaal twee keer plaatsvinden. De praktijk leert echter dat bij een tweede en derde verzoek van de huurder het lastiger is de rechter te overtuigen van de stelling dat de belangen van de huurder ernstiger geschaad worden dan die van de verhuurder.

Als de rechter het verzoek van de huurder afwijst, stelt hij de datum van de ontruiming meteen vast. Hoger beroep is niet mogelijk!

Onderhuur

Een complicerende factor zijn onderhuursituaties. Erg vaak zijn er constructies van toepassing waarbij de eigenaar verhuurt en de huurder (delen) onderverhuurd heeft. Het is natuurlijk erg belangrijk dat de onderverhuurder de termijn van de onderhuur gelijk laat eindigen met de die van zijn eigen huurovereenkomst. Wat nu als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt. Wat kan de onderhuurder zelf doen om zijn positie veilig te stellen? Vreemd genoeg kan de onderhuurder niet zelf de ontruimingsbescherming inroepen.

De reden hiervoor is dat een onderhuurder geen artikel 7:230a BW verzoek kán richten tegen de onderverhuurder. In artikel 7:230a lid 4 BW is uitdrukkelijk bepaald dat dit recht toekomt aan de huurder en dat in het door een huurder ingediend artikel 7:230a BW verzoek, de belangen van de onderhuurder uitdrukkelijk worden meegewogen. Uit deze redactie blijkt al dat de onderhuurder een dergelijk eigen recht en daarmee processueel belang, niet heeft.

De onderhuurder doet er dus goed aan om in de onderhuurovereenkomst op te laten nemen dat de onderverhuurder alles doet om in een 7:230a BW verzoekschrift ontruimingsbescherming te bewerkstelligen en er voor te zorgen dat de belangen van de onderhuurder door de kantonrechter optimaal worden meegewogen. Indien nodig, wanneer de huurder geen aanstalten maakt om de ontruimingsbescherming in te roepen, kan een kort geding worden overwogen om de huurder met behulp van dwangsommen te dwingen in actie te komen.

Huursituaties zijn complex en gebonden aan vele termijnen en voorschriften. Laat u daarom voorlichten door de specialisten in huurrecht en vastgoedrecht van Fruytier Lawyers in Business. Ook kunnen wij u gericht adviseren omtrent huurovereenkomsten van de bedrijfsruimte in geval van faillissement en ontbinding van huurovereenkomst bij structurele wanbetaling.