Gepubliceerd op: 1 maart 2021

De zorgplicht van banken bij executieveilingen

In tijden van financieel zwaar weer hebben banken het soms moeilijker om een woning te verkopen op een executieveiling. Om de prijs op te drijven en de biedingen op gang te brengen doet de bank veelal zelf het openingsbod op de veiling. Dit openingsbod leidt echter lang niet altijd tot een optimale prijsvorming. Wat als de bank het huis zelf koopt, de debiteur met een restschuld achterblijft en de bank vervolgens onderhands er meer voor krijgt dan ze er zelf voor heeft betaald? Op deze situatie ziet de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 1 augustus 2018.

Hypothecaire geldlening opgezegd

In bovengenoemde zaak had de bank de hypothecaire geldlening met een klant opgezegd. Dat mocht, omdat er beslag was gelegd op het woonhuis van de klant en in een zodanig geval mocht de bank op grond van de algemene voorwaarden de lening opeisen. In het licht hiervan en gezien de andere omstandigheden van het geval was het opeisen van de lening door de bank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Tot zover geen opmerkelijke zaak.

Verkoop van de woning

Bij de verkoop heeft de bank de woning zelf gekocht voor € 450.000,- (getaxeerde executiewaarde was € 625.000,-), terwijl het doen van het openingsbod voor dat bedrag een ander doel had dan het verkrijgen van die woning, namelijk het opdrijven van de prijs. Drie maanden daarna heeft de bank de woning openbaar verkocht voor € 750.000,-, zonder dit verschil ten gunste van de klant te laten komen.

De klant was het met deze gang van zaken niet eens, want door deze handeling heeft de klant een schade geleden van € 300.000,-, welk bedrag in zijn optiek van de nog resterende hypotheekschuld moet worden afgetrokken.

De bank weigerde echter deze meeropbrengst af te trekken van de restschuld van de klant. De klant heeft deze kwestie met succes voorgelegd aan de rechter, die oordeelde dat bij de executoriale verkoop van de woning van de klant de bank haar zorgplicht jegens de klant heeft geschonden.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat gegeven die zorgplicht de bank het woonhuis niet had mogen gunnen aan zichzelf als koper voor deze prijs en opnieuw een veiling moeten uitschrijven of alsnog een volmacht tot onderhandse verkoop moeten vragen aan de klant. Een andere optie zou zijn om de verplichting op zich te nemen, nu zij het woonhuis wél aan zichzelf als koper gunde, om de meerwaarde bij een latere verkoop in mindering op de schuld van de klant te brengen.

In dit geval was er al verkocht en doorverkocht, waardoor de rechtbank de bank veroordeelde om het bedrag van € 300.000,- af te trekken van de restantschuld. Speciaal detail is dat de rechtbank in verband met de renteberekeningen geen bedrag in het vonnis opneemt, maar de bank opdraagt om de restantschuld opnieuw vast te stellen, door opnieuw te berekenen wat haar restantvordering is op de klant als zij in haar berekening het door haar verkregen extra bedrag van €300.000,- per datum van ontvangst opneemt.

In dit geval kocht de bank zelf de woning op de veiling. Het gebeurt echter regelmatig dat banken zich bedienen van 100% dochterbedrijven die als koper optreden op de veiling. Denkbaar is dat de banken bij wijze van verweer zullen stellen dat de woning, anders dan in deze zaak, niet aan haarzelf is gegund.

Formeel klopt dat wel. Wat rechtbanken in een dergelijk geval zullen oordelen is nog niet bekend. Maar denkbaar is dat in lijn met de bovenstaande uitspraak wordt geoordeeld dat de bank de woning van de veiling had moeten halen en een onderhandse verkoop had moeten organiseren en door dat niet te doen, de zorgplicht heeft geschonden en voor de schade aansprakelijk is. Een andere redenatie, die evengoed soelaas kan bieden, is dat de zorgvuldigheidsplicht zich ook over de 100% dochter van de bank uitstrekt en bank en dochter aansprakelijk zijn. Of dat door gebruik te maken van deze constructie, de bank probeert haar zorgvuldigheidsplicht te ontlopen, waardoor er sprake is van onrechtmatig handelen door de bank.

Het wachten is echter op een zaak waarbij deze casus aan de orde komt.