De mogelijkheid tot opschorting van het huurgenot

Tot voor kort heerste de opvatting dat een verhuurder in beginsel zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet mag opschorten als de huurder bijvoorbeeld zijn huur niet betaalt. Deze opvatting berustte op de gedachte dat een eenmaal opgeschorte huur niet ongedaan kan worden gemaakt, zodra de huurachterstand alsnog is voldaan. De Hoge Raad heeft echter recentelijk geoordeeld dat deze gedachte onjuist is en dat een verhuurder in omstandigheden wel het verschaffen van huurgenot mag opschorten. In dit artikel lees je meer over de mogelijkheid tot opschorting van het huurgenot.

De feiten

Een verhuurder verhuurde een bedrijfsruimte aan een huurder vanaf juni 2016 voor een periode van vijf jaar. De huurder stopte vanaf januari 2019 met het betalen van de huur en verliet uiteindelijk in mei 2019 het pand. Vervolgens verving de verhuurder begin juli 2019 de sloten omdat hij geen reden zag om nog verder huurgenot te verschaffen. Uiteindelijk heeft de verhuurder de bedrijfsruimte na een aantal maanden aan een derde partij verhuurd.

De verhuurder eist ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot betaling van de huur vanaf het moment dat de huurachterstand is ontstaan tot het moment waarop de bedrijfsruimte aan derden is verhuurd. De huurder vordert een verklaring voor recht dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld door de sloten te vervangen en verlangt schadevergoeding.

De Hoge Raad

De Hoge Raad heeft in zijn arrest overwogen dat er geen regel bestaat die de verhuurder het recht op opschorting – vanwege het niet kunnen terugdraaien van het verschaffen van huurgenot gedurende de opschorting – ontzegt. Daarnaast benadrukt de Hoge Raad dat een huurovereenkomst een wederkerige afspraak is. Dit betekent dat een partij gerechtigd is om de uitvoering van haar verplichting op te schorten wanneer de andere partij haar tegenovergestelde verplichting niet nakomt. Het is niet vereist dat deze wederzijdse verplichtingen betrekking hebben op dezelfde periode. Zo zal de betalingsverplichting die uit de huurovereenkomst voortvloeit doorgaans een eerdere periode beslaan dan de verplichting tot het verschaffen van huurgenot.

Kan een verhuurder nu zomaar het huurgenot opschorten?

Hoewel de Hoge Raad heeft geoordeeld dat het opschorten van huurgenot mogelijk is, betekent dit nog niet dat de verhuurder zomaar de sleutels van het gehuurde mag vervangen. Als achteraf blijkt dat de opschorting onterecht was, kan de verhuurder namelijk aansprakelijk worden gesteld voor het niet nakomen van zijn verplichting om huurgenot te verschaffen. Dit kan resulteren in de verplichting voor de verhuurder om de schade – die de huurder als gevolg van de opschorting heeft geleden – te vergoeden.

De Hoge Raad benadrukt zelf ook dat deze zaak gekenmerkt wordt door het feit dat de huurder gestopt is met het betalen van huur en het pand zelf vrijwillig heeft verlaten. In geval van twijfel over de rechtmatigheid van een opschorting doet de verhuurder er goed aan om de zaak aan een professional voor te leggen.

Vragen?

Heeft u vragen over het opschorten van huurgenot of andere vraagstukken aangaande het huurrecht? Contact dan een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.