De kracht van het retentierecht

Bij onroerende goederen, kan de situatie ontstaan dat tijdens de bouw een hypotheekrecht wordt gevestigd ten behoeve van de bank. Als de opdrachtgever failliet gaat, en de aannemer oefent het retentierecht uit, wie mag dan het onroerend goed verkopen? De Hoge Raad heeft hier onlangs uitgebreid antwoord op gegeven.

De hoofdregel: het oudste recht gaat voor

De hoofdregel is dat het retentierecht niet alleen kan worden ingeroepen tegen de schuldenaar, maar ook tegen derden met een jonger recht, zoals een (later gevestigd) hypotheekrecht. Het is hiervoor niet van belang wanneer het retentierecht zelf wordt ingeroepen, maar wanneer de bouwer de feitelijke macht over de bouwplaats heeft verkregen. Vanaf dat moment is het retentierecht immers ontstaan.

Om het retentierecht in te roepen tegen de bank, is het wel nodig dat het voor derden duidelijk is dat de feitelijke macht bij de aannemer ligt. In de bouw zal daar relatief snel sprake van zijn, omdat het usance is dat de bouwplaats of het gebouw zelf, worden afgesloten voor derden, bij betreding toestemming moet worden gevraagd aan de uitvoerder en de bouwer adverteert met hekken om het terrein.

De uitzondering: een overeenkomst die bevoegd is aangegaan

Het retentierecht kan ook voorgaan op het hypotheekrecht, als het laatste recht eerder is gesloten dan de aannemer de feitelijke macht over het onroerend goed heeft verkregen. De opdrachtgever moet de aannemingsovereenkomst dan bevoegd hebben gesloten. Maar, ook als de aannemingsovereenkomst niet bevoegd zou zijn gesloten, maar de aannemer hier niet aan hoefde te twijfelen, kan het zo zijn dat het retentierecht alsnog voorgaat op het (oudere) hypotheekrecht van de bank.

Bijzondere positie retentierecht ook in geval van faillissement

Zoals hierboven blijkt, is het retentierecht een van de sterkste rechten die een schuldeiser kan uitoefenen, omdat het zelfs voor een recht van hypotheek kan gaan.

Als de schuldenaar zodanig in de knel komt, dat het uitdraait op een gevecht tussen de houder van het retentierecht en de houder van het hypotheekrecht, ligt een faillissement op de loer. Maar ook in die situatie blijft de positie van de – in dit geval aannemer – zeer sterk. In tegenstelling tot een beslag, blijft het retentierecht in geval van faillissement behouden. Hiervoor is wel een speciaal regime van toepassing, dat wij reeds in een eerder artikel beschreven.

Vragen?

Heeft u vragen? Contact dan een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.