De huurovereenkomst bedrijfsruimte in geval van faillissement

Stel, je huurt een bedrijfspand en de verhuurder gaat failliet, hoe moet dat dan verder met de huurovereenkomst? Of andersom, je bent verhuurder van een bedrijfspand en de huurder gaat failliet, hoe moet dat dan verder? Deze vragen blijven door de financiële gevolgen van het coronavirus bestaan, ondanks dat tot op heden het aantal mensen dat failliet gaat historisch laag blijft. In dit artikel bieden we een korte weergave over hoe en wat er gebeurt met de huurovereenkomst in het geval van faillissement.

Huurovereenkomst en faillissement van de verhuurder

De wet bepaalt dat een huurovereenkomst dezelfde behandeling krijgt als iedere wederkerige overeenkomst. Dit houdt in dat de huurder en verhuurder zich met elkaar verbinden door het sluiten van de huurovereenkomst, waarbij zij allebei zowel schuldeiser en schuldenaar zijn.

In de Faillissementswet zijn geen uitzonderingen of specifieke regels opgenomen voor het faillissement van de verhuurder. Hiermee is het uitgangspunt dat de huurovereenkomst in het beginsel niet geschaad wordt door het faillissement van de verhuurder.

Wanneer de verhuurder failliet gaat komt de curator in beeld. De curator heeft de taak te zorgen voor de hoogst mogelijke opbrengst voor de schuldeisers. De voortzetting van de huurovereenkomst ligt daardoor in handen van de curator. Als de huurovereenkomst voor grote inkomsten zorgt, zal de curator de huurovereenkomst naar waarschijnlijkheid willen voortzetten.

Door de onduidelijkheid omtrent de vraag of de curator de huurovereenkomst wel of niet wil voortzetten, heeft de wetgever een nieuw wetsartikel gemaakt. Met dit wetsartikel kan de huurder het verzoek indienen bij de curator om de huurovereenkomst na te komen. De curator zal de huurovereenkomst alleen voort zetten wanneer dit gunstig is voor de opbrengst van de schuldeisers. Als de curator de huurovereenkomst voortzet worden de verplichtingen uit de huurovereenkomst ‘boedelschulden’, de reden hiervan is dat boedelschulden hoger in de rangorde staat dan reguliere vorderingen. Hiermee zorgt de curator voor meer zekerheid dat de huurschuld wordt voldaan.

Maar wanneer de curator de gemaakte afspraken niet nakomt of niets meer van zich laat vernemen, dan verliest de curator de mogelijkheid tot het vorderen van naleving van de huurovereenkomst. Met andere woorden: de huurder kan dan de huurovereenkomst laten ontbinden op grond van wanprestatie. Ook kan de huurder dan een schadevergoeding vragen, door als concurrente schuldeiser de schadevergoeding in het faillissement van de verhuurder in te dienen

Huurovereenkomst en faillissement van de huurder

Wanneer de huurder failliet gaat ziet de situatie er heel anders uit. De wet bepaalt namelijk dat de curator en de verhuurder de huurovereenkomst kunnen opzeggen. De curator treedt in dit geval voor de failliete huurder op, maar zal wederom zorgdragen voor een zo hoog mogelijke opbrengst voor de schuldeisers.

In principe kent de opzegtermijn dezelfde duur als hetgeen waarbij de partijen zijn overeengekomen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Tenzij de opzegtermijn langer duurt dan drie maanden, de wet geeft een duur van drie maanden als maximum.

Echter, is het niet altijd mogelijk voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen. De huurder mag alleen de huurovereenkomst opzeggen als er geen sprake is van misbruik van bevoegdheden én de opzegging naar redelijkheid en billijkheid is.

Voorbeeld: de failliete huurder heeft nimmer een huurachterstand gehad en heeft een maandelijks, vast, voldoende hoog inkomen zoals een uitkering. Hierdoor is er geen sprake van onzekerheid of de huurder de huursom zal kunnen blijven voldoen, en zou opzegging van de verhuurder in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.

De curator kan ook een beroep doen op ‘indeplaatsstelling’, dit houdt in dat de curator aantoonbaar maakt dat hij een derde partij heeft gevonden die de schuld/boedel van de failliete partij wil overnemen. Indeplaatsstelling biedt de curator de mogelijkheid de verliezen – voor zover dat mogelijk is – te beperken. Doordat de failliete onderneming is overgenomen door een derde partij is de huurder niet langer gebonden aan de huurovereenkomst, en de verhuurder niet langer aan de failliete huurder.

Resumerend

Indien de verhuurder failliet gaat is het afhankelijk van de curator of hij de voortzetting van de huurovereenkomst als gunstig voor de boedel acht. Wanneer de curator de huurovereenkomst niet voort wenst te zetten, verliest hij de mogelijkheid tot vordering van de nakoming en kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden.

Als de huurder failliet gaat, kan zowel de curator als de verhuurder de huurovereenkomst binnen drie maanden opzeggen, tenzij de overeengekomen opzegtermijn korter is. Maar voor opzegging door de verhuurder gelden er aanvullende regels. Zo mag de opzegging niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn en mag er geen sprake zijn van misbruik van bevoegdheden door de verhuurder.

Contact

Wilt u meer weten of heeft u vragen over huurrecht in geval van faillissement onze specialisten helpen u graag verder.