De coronacrisis binnen het huurrecht

De invloed van Corona is binnen veel rechtsgebieden terug te zien. Sinds de coronacrisis zijn er al diverse uitspraken gedaan door de Rechtbank in o.a. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Het ging hier veelal over de rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder tijdens het coronabeleid. In dit artikel zijn verschillende uitspraken voor u op een rijtje gezet, van huurvermindering tot verlenging van de ontruiming termijn.

Huurprijsvermindering

Op 27 mei heeft de Rechtbank Noord-Nederland beslist in een geschil tussen een vastgoedbelegger en Inbev Nederland, een bierbrouwer. Inbev huurt panden en (onder)verhuurt deze vervolgens aan horecaondernemingen, en in dit geval stond in de huurovereenkomst dat het pand uitsluitend gebruikt mocht worden als cafébedrijf. Toen als gevolg van de coronacrisis de overheid besloot dat alle cafébedrijven voorlopig hun deuren moesten sluiten, werd Inbev en haar onderhuurder daarmee het huurgenot ontnomen. Volgens de rechtbank vormde dit een gebrek dat niet aan de huurder toe te rekenen was, zoals omschreven in artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek. Als gevolg hiervan kan de huurder volgens de rechtbank op grond van artikel 7:207 in beginsel, met terugwerkende kracht, aanspraak maken op huurprijsvermindering. In dit geval mocht er een huurvermindering worden toegepast van een derde van de huurprijs. Voor een ander restaurant in Venlo kreeg Inbev diezelfde huurvermindering.

Op 11 juni heeft de Rechtbank Amsterdam ook huurvermindering toegekend aan een restaurant in Amsterdam. In deze zaak beoordeelde de rechtbank de vraag of de (gevolgen van de) coronacrisis aangemerkt kunnen worden als onvoorzienbare omstandigheden zoals bedoelt in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan de rechter de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of ontbinden. Volgens de rechtbank moest deze vraag bevestigend worden beantwoord, omdat er geen aanleiding was om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hadden dat zich een dergelijke gezondheidscrisis zou voltrekken welke vervolgens zou leiden tot overheidsmaatregelen en de sluiting van het restaurant. Volgens de rechtbank kon bovendien ook niet worden aangenomen dat een dergelijke crisis volgens de aard van de overeenkomst of volgens verkeersopvattingen voor de rekening van de huurder moet komen. Vervolgens buigt de rechtbank zich over de vraag of deze conclusie ten gevolge heeft dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Hierbij acht de rechtbank het maatgevend dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde als gevolg van een (onvoorzienbare) overheidsmaatregel een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek oplevert. Dit alles in acht genomen, kende de rechtbank een huurvermindering van 25% toe.

Op 3 juni heeft de Rechtbank Overijssel, in tegenstelling tot de hiervoor besproken gevallen, niet in het voordeel van de huurder geoordeeld. Het ging in dit geval om een geschil tussen de verhuurder en café-restaurant Urbana uit Zwolle. De rechtbank oordeelde dat de sluiting als gevolg van de overheidsmaatregelen voor rekening van Urbana kwam, omdat uit de algemene bepalingen van het huurcontract bleek dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft, en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kon geven voor actie tegen de verhuurder. Volgens de rechtbank was daarmee contractueel gezien het risico van een gedwongen sluiting bij de huurder gelegd waardoor er geen sprake was van een gebrek, zoals in artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek. Bovendien vond de rechtbank het verdedigbaar dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die volgens artikel 6:75 van het Burgerlijk Wetboek krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. In tegenstelling tot het oordeel van de Rechtbank Amsterdam van 11 juni, was de Rechtbank Overijssel dus van mening dat dit risico krachtens verkeersopvattingen voor het risico van de huurder kwam.

Op 29 mei heeft de Rechtbank Gelderland uitspraak gedaan in een kort geding tussen voetbalclub Vitesse en Michael van de Kuit van vastgoedonderneming Nedstede, de eigenaar van Stadion Gelredome. Vitesse stapte in dit geval naar de rechter omdat zij door de coronacrisis niet konden voetballen en dus verstoken waren van inkomsten. Van de Kuit weigerde akkoord te gaan met het verzoek van de club tot de halvering van de huur voor een periode van vijf maanden. De rechter was, samen met de voetbalclub, van mening dat er inderdaad sprake was van onvoorzienbare omstandigheden en dat het onwaarschijnlijk was dat partijen met een dergelijke pandemie rekening hebben gehouden bij het sluiten van de overeenkomst. De kantonrechter oordeelde echter dat Vitesse haar vordering onvoldoende had onderbouwd om recht op huurvermindering te krijgen. Hierbij speelde het ook een rol dat het in deze procedure ging om een periode van vier maanden in een tijd van het jaar waarin Vitesse onder normale omstandigheden ook maar beperkt gebruik zou maken van het stadion voor betaalde voetbalwedstrijden.

Ook in andere landen binnen het Koninkrijk der Nederlanden worden rechters gevraagd om uitspraak te doen over het huurrecht naar aanleiding van de coronacrisis. Op 8 juni heeft het Gerecht in Eerste Aanleg van Curaçao uitspraak gedaan over huurvermindering. De huurster huurde in dit geval een kiosksnackbar van de verhuurder. Beide partijen streefden hier beëindiging van de huurovereenkomst na, alleen beide op andere gronden. De verhuurster stelde dat de huurster al vanaf november 2019 geen huurpenningen meer betaalde, hetgeen ontbinding zou rechtvaardigen. De huurster voerde aan dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft gedwaald ten aanzien van de huurprijs. De verhuurster vorderde bovendien betaling van de achterstallige huur. De rechtbank stelt dat de coronacrisis en de daarmee gepaarde overheidsmaatregelen een onvoorzienbare gebeurtenis vormen. De vraag voor wiens rekening de gevolgen daarvan dienen te komen laat de rechtbank in het midden door te stellen dat enerzijds de onvoorzienbare gebeurtenis niet de huurder ontslaat van haar betalingsverplichting, maar dat anderzijds goed denkbaar is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat in de zakelijke verhouding van partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de negatieve gevolgen van de coronasluiting niet enkel op de huurder kunnen worden afgewenteld, nu aan haar geen of beperkt huurgenot is verschaft. De rechtbank neemt daarom als voorlopig uitgangspunt dat de huurkosten over de periode dat de snackbar op last van de overheid was gesloten evenredig over beide partijen moeten worden verdeeld.

Opschorting huurprijs

In dezelfde zaak van de Rechtbank Overijssel van 3 juni, werd de vraag beoordeeld of opschorting van de huurprijs geoorloofd was. Ook deze vraag beantwoorde de rechtbank negatief: de sluiting als gevolg van de coronacrisis belet niet de betaling van de huurprijs. De rechtbank stelde hier dat betalingsonmacht die het gevolg is van omstandigheden die voor rekening of risico van de schuldenaar komen in beginsel geen geslaagd beroep op overmacht opleveren. Volgens de rechtbank zijn er vele oorzaken denkbaar waardoor een schuldenaar niet over de middelen beschikt om te betalen, zoals arbeidsongeschiktheid en werkeloosheid. In deze gevallen zal de schuldenaar toch moeten betalen, ook al is de ontstane situatie niet aan hem te wijten. Volgens de rechtbank is dit net zo in het geval van de coronacrisis.

Op 19 juni heeft de Rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in een geschil tussen USS, de verhuurder van een kantoorpand, en een coöperatie die deze ruimte van hen huurde. De coöperatie had al vanaf het tweede kwartaal van 2019 een huurachterstand laten oplopen. USS vorderde daarom ontruiming van het kantoorpand. De coöperatie doet een beroep op onvoorzienbare omstandigheden. De kantonrechter was het met de coöperatie eens dat het aangetaste huurgenot een gebrek oplevert als bedoeld in artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek. Omdat de coöperatie van plan is om een bodemprocedure voor huurvermindering in te stellen, wil zij vooruitlopend daarop dat haar betalingsverplichting wordt opgeschort. Volgens de coöperatie kon naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, zie artikel 6:248 lid 2 dan wel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, niet een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verlangd worden. Volgens de rechtbank moet in dat geval getoetst worden of het vasthouden aan de in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden neergelegde bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank stelt dat dit een zeer strenge maatstaf is, waar in dit geval niet aan is voldaan omdat de coöperatie de omstandigheden op grond waarvan zij stelt dat de huurovereenkomst gewijzigd moet worden niet aannemelijk heeft kunnen maken. Opschorting van de betalingsverplichting werd hier dan ook niet toegewezen.

Verlenging termijn ontruiming

Op 6 april heeft de Rechtbank Overijssel uitspraak gedaan in een ontruimingszaak. In deze zaak verhuurde Transvir een kantoorruimte aan Stantra. In verband met een huurachterstand heeft de voorzieningenrechter Stantra veroordeeld tot ontruiming van het kantoorpand. De rechtbank verwijst naar een toetsingsmaatstaf van de Hoge Raad welke inhoudt dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, waartegen hoger beroep is ingesteld, in beginsel ten uitvoer kan worden gelegd, maar dat van dit standpunt kan worden afgeweken wanneer het belang van de geëxecuteerde bij behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van de executant. De enkele omstandigheid dat door ontruiming de bedrijfsvoering van Stantra in gevaar zou komen, weegt volgens de rechtbank zonder concreet zicht op betalingen in principe niet op tegen het belang van Transvir om op korte termijn over haar kantoorruimte te kunnen beschikken. Echter, gezien de corona-maatregelen is een ontruiming velen malen lastiger en tijdrovender dan normaal. Gelet op deze omstandigheden en op het belang van Stantra om een langere termijn te hebben om de kantoorruimte te ontruimen bestond volgens de rechtbank aanleiding om te tenuitvoerlegging van het vonnis 14 dagen te schorsen.

In een zaak van de Rechtbank Oost-Brabant, van 15 mei, ging het om een huurder die van de verhuurder een bedrijfspand huurde wat hij gebruikte voor bedrijfsmatige catering activiteiten. De verhuurder heeft per 31 december 2019 plots de huur opgezegd, waarmee de huurder niet akkoord is gegaan. Vervolgens heeft de verhuurder de huur voor de maand januari 2020 verhoogd, waarmee de huurder ook niet akkoord is gegaan. Bij bericht van 31 januari 2020 heeft de verhuurder toen vervolgens laten weten dat de ruimte per 1 maart 2020 ontruimd moet zijn. De huurder verzoekt de ontruimingstermijn te verlengen met 12 maanden. De kantonrechter was hier van mening dat het belang van de huurder door ontruiming op korte termijn zwaarder werd geschaad dan het belang van de verhuurder door voortzetting van het gebruik. Hierbij heeft de rechter in aanmerking genomen dat de huurder afhankelijk is van zijn inkomsten uit zijn cateringbedrijf, dat de coronacrisis zwaar drukt op kleine ondernemers en dat het niet eenvoudig is om op korte termijn een nieuwe bedrijfsruimte te vinden. De kantonrechter zal dan ook een verlenging van de ontruimingstermijn toewijzen voor een jaar, aangezien er dan een nieuwe ruimte beschikbaar komt voor de huurder.

Recht van de verhuurder: ontruiming/ontbinding

Op 18 juni oordeelde de Rechtbank Rotterdam dat de ontruiming van een bedrijfsruimte werd toegewezen. In deze zaak was er sprake van een flinke huurachterstand die al vanaf eind 2018/begin 2019 ontstaan was. Gelet op deze eerdere betalingsproblemen kon volgens de rechtbank niet gezegd worden dat de betalingsachterstand het gevolg was van de coronacrisis. Omdat de huurder gezondheidsproblemen ondervond was het bovendien niet aannemelijk dat de toekomstige huurpenningen tijdig betaald konden worden en dat de huurachterstand ook niet ingelopen zou kunnen worden. De rechtbank achtte het daarom aannemelijk dat een bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zou toewijzen en wees de ontruiming van het pand toe met inachtneming van een termijn van 14 dagen.

In de eerder aangehaalde uitspraak van 19 juni heeft de Rechtbank Den Haag ook uitspraak gedaan met betrekking tot de ontruiming van het pand wegens achterstallige huur. De coöperatie deed in verweer in de eerste plaats een beroep op overmacht, volgens haar is er door de coronacrisis een situatie van overmacht ontstaan welke haar belet om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Voor een beroep op overmacht is volgens artikel 6:75 van het Burgerlijk Wetboek vereist dat de tekortkoming niet te wijten is aan de schuld van de schuldenaar en ook niet volgens de wet, rechtshandeling of het rechtsverkeer geldende opvattingen voor zijn risico komt. De belemmering moet de prestatie zelf betreffen, niet een later ingetreden verandering van omstandigheden. De rechtbank stelde dat in een dergelijk geval, waarbij het gaat om het verrichten van huurbetalingen, moet worden vastgesteld dat die prestatie op zichzelf mogelijk is omdat er niets of niemand is wat de coöperatie belet om de huur te betalen. Dat zij niet aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen is het gevolg van betalingsonmacht, wat tot de risicosfeer van de huurder behoort. Zoals eerder in dit artikel aangehaald, deed de coöperatie ook een beroep op onvoorzienbare omstandigheden wat mislukte. De ontruiming werd hier dan ook toegewezen.

Diezelfde dag, op 19 juni, heeft de Rechtbank Amsterdam ook beslist over een ontruiming in een geschil tussen burgerrestaurant Brgrrtime en de verhuurder van het horecapand. Brgrrtime had vanaf 1 december 2019 geen lopende huurtermijnen meer betaald. De verhuurder vorderde om deze reden betaling van de achterstallige huur en ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen. De rechtbank oordeelt dat Brgrrtime ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ondanks dat de coronacrisis en de ten gevolge daarvan verplichte sluiting van de horeca onvoorzienbaar was, had Brgrrtime al daarvoor een achterstand laten ontstaan van drie maanden. Bovendien rechtvaardigt de coronacrisis volgens de rechtbank niet dat er helemaal geen huur meer wordt betaald. Brgrrtime kon ter zitting niet garanderen dat zij de toekomstige huurtermijnen wel tijdig zou kunnen betalen en de achterstallige huur binnen afzienbare tijd zou aflossen. Om deze reden is het volgens de rechtbank te verwachten dat een bodemrechter zal concluderen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vordering tot ontruiming werd in dit geval dan ook toegewezen.

Slechts drie dagen later, op 22 juni, besliste de Rechtbank Rotterdam ook over een ontruiming van een bedrijfspand in Spijkenisse. De verhuurder van het pand eiste ontruiming in verband met achterstallige betaling van huurpenningen. De rechtbank oordeelde ook hier, net zoals de Rechtbank Rotterdam op 18 juni en Rechtbank Amsterdam op 19 juni, dat in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was omdat al geruime tijd voor aanvang van de coronacrisis een betaalachterstand bestond. Ondanks dat er meerdere waarschuwingen zijn gegeven en betalingsregelingen zijn overeengekomen liet de huurder het na om te betalen. De kantonrechter achtte de kans dat de ontbinding in een bodemprocedure zal worden toegewezen dan ook aanzienlijk en wees de vordering tot ontruiming toe met inachtneming van een ontruimingstermijn van zeven dagen.

In de eerder aangehaalde zaak van het Gerecht in Eerste Aanleg van Curaçao heeft de rechtbank ook besloten dat ontruiming zal worden toegewezen ten laste van de huurder, aangezien ook hier de huurachterstand al was ontstaan voor de aanvang van de coronacrisis.

Conclusie:

Zoals blijkt uit de aangehaalde zaken zijn er nog geen duidelijke garanties voor toekomstige zaken. De rechtbanken en voorzieningenrechters volgen elkaar soms op, maar wijken ook nog vaak van elkaar af, en leggen soms andere redeneringen ten grondslag aan eenzelfde uitkomst. Wel lijken er al enkele overwegingen vaker terug te komen, zoals het feit dat een beroep op onvoorzienbare omstandigheden vaak lijkt te mislukken indien er een betalingsachterstand bestaat die al voor de coronacrisis is ontstaan. Waarschijnlijk zal er meer duidelijkheid ontstaan wanneer er bodemprocedures volgen en eventuele vervolgen bij gerechtshoven en de Hoge Raad. Dan zullen er concrete(re) rechtsregels opgesteld worden als het aankomt op de gevolgen van de coronacrisis binnen het huurrecht.

Nu er geen eenduidigheid is in de rechtspraak, adviseren wij huurders en verhuurders zoveel mogelijk met elkaar in overleg te treden bij geschillen over de huurbetaling. Ook het feit dat sprake is van een uitzonderlijke situatie waar we met elkaar in zitten rechtvaardigt dat partijen zoveel mogelijk in onderling overleg tot een oplossing komen. Mocht dat toch niet lukken, dan kan procederen – zowel voor huurder als voor verhuurder- de moeite waard zijn, zo blijkt uit de hierboven aangehaalde uitspraken.

Heeft u nog vragen? Dan bent u bij ons aan het goede adres. Eén van de advocaten van Fruytier Lawyers in Business staat u graag te woord.