Bevestiging: huurkorting voor bedrijfsruimten door corona

Op 24 december is dan eindelijk door ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, een antwoord gegeven op de vraag of huurders van bedrijfsruimten als in artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (zoals winkels en horeca) recht hebben op huurprijsvermindering in verband met de coronamaatregelen. Volgens de Hoge Raad hebben zij hier wel degelijk recht op. Daarmee volgt de Hoge Raad de meest recente lijn van de lagere rechtbanken en gerechtshoven. Onlangs informeerden wij u al over een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam. Het hof deed de door rechters gehanteerde berekening voor toekenning van de huurkorting op de schop. Als gevolg werd de te hanteren formule aangepast. De formule van de Hoge Raad lijkt ietwat anders, maar komt per saldo op hetzelfde neer. Met de uitspraak van de Hoge Raad komt nu eindelijk definitief duidelijkheid en is er een helder kader geboden.

Onvoorziene omstandigheid

In zijn uitspraak beschouwt de Hoge Raad de omstandigheid dat een huurder van bepaalde bedrijfsruimte deze ruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren met een omzetdaling tot gevolg, welke omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als een ‘onvoorziene omstandigheid’. Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde wordt in deze uitspraak ook begrepen dat geen of veel minder publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Bij een beroep op de onvoorziene omstandigheid kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen. Dit gebeurd door (onder andere) de huurprijs te verlagen voor de periode dat sprake is van omzetverlies.

Ten tijde van het sluiten van een huurovereenkomst – mits gesloten voor 15 maart 2020 – hebben partijen natuurlijk geen rekening gehouden met de mogelijkheid van de coronapandemie en de daardoor geleden omzetverliezen. De rechter beoordeelt per geval of dit een onvoorziene omstandigheid is, mits de huurovereenkomst na 15 maart afgesloten is.

Berekening huurprijsvermindering

Aangezien er een groot aantal gevallen zijn waarbij de hierboven besproken ‘onvoorziene omstandigheid’ zich voordoet, vond de Hoge Raad het van belang om een model te geven dat voor veel van die gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad is van mening dat de onvoorziene omstandigheid niet in de risicosfeer van de huurder valt. Echter vinden zij ook niet dat dit in de risicosfeer van de verhuurder valt. Een verdeling van het nadeel als gevolg van de onvoorziene omstandigheid tussen de huurder en verhuurder is dan het beste.

In de uitspraak is een rekenmethode geformuleerd. Hieruit komt een percentage waarmee de overeengekomen huurprijs tijdelijk verminderd d.m.v. huurkorting. Echter speelt in hoeverre de huurder al is gecompenseerd door financiële steun van de overheid ook een rol. Zij kunnen in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) gecompenseerd zijn. De ontvangen TVL trekken we dan ook bij de berekening van de huurprijs af.

Gebrek

Tenslotte is antwoord gegeven of de door de overheid opgelegde sluiting van bedrijfsruimten als een huurrechtelijk ‘gebrek’ beschouwd wordt. Dit ziet op de vraag of er sprake is van verminderd huurgenot aan de zijde van de huurder ten opzichte van wat de huurder mocht verwachten. De Hoge Raad is van mening dat de overheidsmaatregelen geen gebrek opleveren. De huurder mag in dit geval niet verwachten dat de verhuurder hem vrijwaart van de financiële gevolgen als gevolg van corona.

Duidelijkheid

Door deze uitspraak heeft de Hoge Raad eindelijk duidelijkheid gegeven voor zowel de horeca en winkeleigenaars, als de verhuurders. Zo is het duidelijk onder welke omstandigheden een verhuurder recht op huurprijsvermindering heeft en hoe deze berekening eruit ziet. Deze uitspraak zal naar verwachting ook een impact hebben op de toekenning van huurkorting gedurende de huidige lockdown.

Meer weten over de mogelijkheden van huurkorting a.g.v. corona, neem contact op met onze specialisten.