Beroepsaansprakelijkheid en de makelaardij

Bij ‘beroepsaansprakelijkheid’ denkt men wellicht eerder aan advocaten en artsen, maar ook makelaars hebben daarmee te dealen. Gelukkig hebben de meeste makelaars om die reden een beroepsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Indien een makelaar onjuiste adviezen aan zijn klant verstrekt, kan deze daarvoor aansprakelijk worden gehouden door de klant voor de schade die de klant lijdt. In zulke gevallen kan de verzekeraar dekking bieden. Vastgoed Actueel heeft een overzicht opgemaakt van de meest voorkomende gevallen waarin zo’n beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt ingezet.

I. Verkeerde meting

Verkeerde handelingen, (gedeeltelijk) foutieve/onjuiste adviezen en nalatigheid vallen allemaal onder beroepsfouten. Zo brengen verkeerde metingen in beginsel met zich mee dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld en daarmee ook dat de makelaar in beginsel aansprakelijk is. In een verkoopbrochure wordt bijvoorbeeld een onjuist (kleiner) aantal vierkante meters gemeld, dan de woning in werkelijkheid heeft. De koper ontdekt dat en meent te weinig waar voor zijn geld te hebben gekregen, want hij heeft een kleinere woning voor een hogere vierkante meterprijs.

II. Missen van een deadline

In nagenoeg iedere koopovereenkomst is het opgenomen: ontbindende voorwaarde(n). Het missen van een deadline in het geval dat er een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarde(n) gaat vaak gepaard met een boete. Ook dit komt voor rekening van de makelaar wanneer is overeengekomen dat de makelaar hier zorg voor draagt. Het advies is daarom ook aan aankoopmakelaars: wanneer er een koopovereenkomst namens de opdrachtgever wordt gesloten, leg de opdrachtgevers dan schriftelijk en/of per mail uit wat de strekking van het financieringsvoorbehoud is én dat dit tijdig dient te gebeuren.

III. Gebreken die verborgen waren/zijn

Met enige regelmaat komt het voor dat een huis niet helemaal zo is als men had voorgesteld, hierbij kan onder andere worden gedacht aan lekkages.

Ondanks dat een makelaar voor slechts één partij optreedt, heeft de makelaar ook tot op een zekere hoogte een mededelings- en zorgplicht jegens de andere partij. Deze partij moet namelijk óók een weloverwogen beslissing kunnen maken.

In welke mate de makelaar een mededelings- en zorgplicht heeft jegens de ander verschilt per situatie en is afhankelijk van diverse feiten en omstandigheden. Het is namelijk zo dat zaken die van algemene bekendheid zijn onder de onderzoeksplicht van de koper komen, maar dat minder bekende zaken zoals de specifieke risico’s voor rekening van de verkopend makelaar kunnen komen.

IV. Niet voldoen aan de overeenkomst (non-conformiteit)

Non-conformiteit, een term die veelal voorkomt bij consumentenkoopovereenkomsten, zoals bij het kopen van een auto of keuken. Maar van non-conformiteit kan ook sprake zijn bij het (ver)kopen van een huis. Een afgeleverde zaak – ook een woning – moet volgens de wet aan de overeenkomst beantwoorden en de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik en waarvan hij de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen.

Zo is een voorbeeld van non-conformiteit wanneer men een huis koopt met een aanbouw waar geen vergunning voor is verleend. De zaak (het huis) voldoet in dit geval niet aan hetgeen in de koopovereenkomst is overeengekomen. Eén van de meest voorkomen oorzaken omtrent de discussie over de zorgplicht van de makelaar is de commerciële aard van de verkoopinformatie. Het is daarom raadzaam om als makelaar niet alleen naar de verkoopinformatie an sich te kijken, maar om ook stil te staan bij de objectiviteit ervan.

Advies

Heeft u onroerend goed gekocht of verkocht en meent u dat de makelaar een beroepsfout heeft gemaakt? Dan bent u bij ons aan het goede adres, wij kunnen samen met u bekijken of de makelaar aansprakelijkheid is en de door u geleden/te lijden schade dient te vergoeden. Eén van de advocaten van Fruytier Lawyers in Business staat u graag te woord.